Full service en el desarrollo inmobiliario, el Grupo ABL Prime Group sigue con nuevos proyectos de centros comerciales

Al actuar en otros frentes, la compañía trabaja con diferentes conceptos de mall

Fundado por tres socios con amplia experiencia en la industria de centros comerciales, el Grupo ABL Prime se consolidó rápidamente y, en pocos años, expandió su actuación a otros segmentos de desarrollo inmobiliario, como urbanismo, hotelería, multipropiedades y promoción inmobiliaria, aprovechando las oportunidades que surgieron frente a la crisis del 2014. La empresa full service es conocida por su excelencia en realizar el ciclo completo de todas las etapas de un proyecto, desde la ideación hasta la administración. Actualmente, se ofrecen diversas verticales al mercado y todas muy sólidas, lo que permite trabajar activos con diferentes conceptos, incluso en el caso de los centros comerciales. La compañía desarrolla desde proyectos de malls convencionales hasta mixed-use y master plan.

Marcos Mineo Nakamura, socio director de ABL Prime, nos cuenta cómo se dio este crecimiento de la compañía, que, actualmente, lleva a cabo la gestión de 10 centros comerciales, invierte en nuevos greenfields y aun tiene proyectos en ejecución y en estudio en otros segmentos. Hay muchos lanzamientos e inauguraciones por venir en varios estados brasileños. 

Revista Shopping Centers – Recuperando un poco de la historia, me gustaría que me contara cómo nació el Grupo ABL Prime. 

Marcos Mineo Nakamura – Somos tres socios, yo, Calil Musse Neto y Fernando Fonseca de Oliveira. Antes de fundar la ABL Prime, trabajábamos como ejecutivos en una empresa en Goiás que en ese momento realizó algunas colaboraciones con brMalls y Ancar Ivanhoe. Veníamos en una carrera en solitario y, en el 2001, fundamos la ABL Prime, cuando se produjo un boom en el sector, especialmente, en el desarrollo de greenfields. Combinamos nuestra experiencia como ejecutivos y fundamos la compañía. Iniciamos los negocios con el sector de centros comerciales, principalmente, en la región Centro-Oeste, en la que está presente el agronegocio. Con la crisis de 2014 y 2015 surgieron nuevas oportunidades, derivamos hacia otros desarrollos inmobiliarios. Hoy, contamos con más de 6500 unidades en la hotelería ya desarrolladas, bajo gestión o entregadas; y casi 20.000 unidades de lotes en el segmento de urbanismo. También comenzamos a actuar en el ámbito de promoción inmobiliaria residencial, comercial y de uso mixto y en el entretenimiento, en el que usamos los parques acuáticos como ancla para el desarrollo de master plan. 

RSC – ¿Pretenden expandir o lanzar nuevos greenfields en el segmento de centros comerciales ahora en el 2023? 

MMN – Actualmente, tenemos el Shopping Lago Center en desarrollo en Araguaína (TO), en el que tenemos participación societaria. Con 18.000 m² de ABA en una superficie de 60.000 m ², será el primer centro comercial de la ciudad y se espera que abra sus puertas en octubre del 2024. También tenemos un proyecto en Goiânia (GO), en una región con mucho crecimiento. Como la ciudad tiene una muy buena ABA de centro comercial, el mercado es duro, pero hay oportunidades y justamente esta es una en la que cuatro empresas del segmento inmobiliario se han unido para construir este mall en un barrio planificado, el cual se encuentra en etapa de aprobación.

Aún hay otros proyectos en estudio en nuestro pipeline. Como contamos con una alianza con inversionistas privados o fondos de inversión inmobiliaria, estamos adaptando algunos malls más centrados en el desarrollo inmobiliario en el que actuamos. Hay algunos barrios planificados con parte de los malls abiertos, es decir, con una fachada activa en la que se construyen edificios con tiendas delante. Hay tres proyectos con este concepto en desarrollo en los que se tiene participación societaria en el mall. Junto con un socio en el Centro-Oeste, estamos estudiando la implementación de emprendimientos de centros comerciales en el vecindario. Los malls son más pequeños, pero con muchos servicios, y siempre anclados en el desarrollo inmobiliario de ciertas regiones. Además, seguimos creciendo en la prestación de servicios de centros comerciales y contamos con dos expansiones: la del Recanto Shopping, en Brasília (DF) y la del Plaza D’Oro Shopping, en Goiânia (GO). 

RSC – ¿Cuáles son los principales diferenciadores del Grupo ABL Prime? 

MMN – Realizamos el ciclo completo de desarrollo inmobiliario de centros comerciales y de otros productos, desde la prospección de terrenos o superficie, investigación, conceptualización del producto, viabilidad económica y financiera, parte técnica, proyectos hasta la comercialización y gestión del emprendimiento. Contamos con más de 120 profesionales técnicos, tales como ingenieros civiles, ingenieros electricistas, arquitectos, ingenieros de producción, entre otros. Otro punto es nuestra multiplicidad de productos. Hay pocas empresas de desarrollo inmobiliario con verticales tan diversas, que incluyen fraccionamientos, hotelería, condominios de segunda vivienda, condominios de primera vivienda, promoción multiuso, centros comerciales, malls, hotelería, resorts y parques acuáticos. 

Esto nos da una ventaja competitiva, especialmente en el desarrollo de grandes proyectos, en los que se trabaja esa diversidad con sinergia, generando productividad para el master plan. 

RSC – La compañía tiene otros frentes como energía y tecnología. ¿Existe una integración de estos servicios con el sector de centros comerciales?

MMN – Tenemos más de 150 emprendimientos bajo gestión, lo que supone más de 20.000 clientes en diferentes localidades (Goiânia, Brasília, Campo Grande, Cuiabá, Palmas, ciudades del interior de Goiás, Triângulo Mineiro, interior de São Paulo y capital paulista). Creamos esta empresa de energía para ofrecer un descuento del 10 al 15% a nuestros clientes, incluidos los del sector de centros comerciales. En tres emprendimientos, realizamos la gestión del activo y la gestión energética, y logramos ofrecer un descuento de energía al inquilino. Contamos con dos formatos en los que tenemos el Mercado Libre y otro formato para los residenciales. 

En tecnología, contamos con un hub interno conformado por programadores, más centrado en el mercado inmobiliario y en la gestión de condominios. La aplicación ofrece una serie de herramientas para uso de los residentes o colaboradores de los emprendimientos, tales como control de acceso, emisión de facturas y reserva de espacio.

También tenemos las áreas de construtech y proptech, que implican ingeniería, incluso, el centro comercial Araguaína, es un buen ejemplo y fue finalista del Premio Abrasce 2022 en Innovación y Tecnología. Se desarrolló sobre una plataforma BIM (Building Information Modeling), y está modelado en un formato más moderno tanto en el proyecto como en la propia ejecución de la obra. Hay varias aplicaciones que abarcan desde el control y la planificación hasta la parte de mediciones y proyectos… para facilitar la vida en la zona de obras. 

RSC – ¿Cuántos centros comerciales forman parte de la cartera de la compañía? 

MMN – Hoy tenemos 10 emprendimientos bajo gestión, la mayoría de los cuales en el Centro-Oeste. Nuestra teoría es crecer en zonas en las que se desarrolla el agronegocio. Por lo que estamos lanzando un proyecto en Tocantins, actuamos en el estado de Mato Grosso, en el interior de Goiás y de Brasília, fuera del eje de las grandes capitales. Ofrecemos un trabajo personalizado con relación a estas plazas. Gran parte de nuestra cartera está compuesta por centros comerciales independientes propiedad de emprendedores locales o formados con fondos de inversión inmobiliaria. 

RSC – Hay una tendencia en el sector de invertir en life centers, el Grupo ABL Prime lo viene haciendo desde hace ya un buen tiempo. ¿Pretenden invertir en algún proyecto mixed-use en los próximos años?

MMN – Tenemos una gran demanda para eso. Hemos desarrollado los grandes mixed-use del Centro-Oeste y, hoy, los administramos. Ahora, entramos también como emprendedores. Tenemos dos mixed-use en Goiás, uno en la ciudad de Anapólis y otro en Itumbiara. Son proyectos en los que el mall entra como uno de los productos. En términos de escalar, es un poco más complejo porque no solo depende del mall, sino de la rentabilidad de otros productos dentro de él. 

Con respecto a los CCS (Centro de Conveniencia y Servicios), tenemos un plan de expansión, ya que estos malls de barrio tienen su propio modelo de gestión por ser más pequeños y, como tenemos experiencia en la gestión de condominios, logramos hacerlo de manera más económica y, a la vez, brindar un buen servicio a los inquilinos y al consumidor final. 

En el segmento de turismo, tenemos varios barrios planificados en los que tenemos malls, pero no son solo para el comercio minorista. Tienen un fuerte entretenimiento, y los parques integran estos complejos. Son instalaciones de ingresos como los centros comerciales, pero el mix está orientado como si se tratara de un festival mall, muy anclado en el ocio y el entretenimiento. Y estos lugares turísticos tienen sinergia con la industria hotelera.

El cuarto producto que tenemos es el centro comercial convencional en regiones en las que el mercado no está saturado. Normalmente son ciudades con potencial de crecimiento, que aún no cuentan con este activo en la ciudad. 

RSC – ¿Cómo analiza el desempeño en ventas, afluencia y tasa de ocupación de los centros comerciales administrados por la compañía el año pasado? ¿Cuáles son las expectativas para el 2023?

MMN – El año 2020 fue muy duro y el 2021 también con la segunda ola de COVID-19. Por otra parte, el 2022 fue comparativamente muy bueno, no por nada el sector creció más del 20% en Brasil y, para nosotros, no fue diferente. La vacancia disminuyó, y el volumen de ventas siguió el promedio nacional. Fue un año muy bueno. Aún estamos un poco preocupados por el 2023, debido a las no muy buenas noticias en el comercio minorista brasileño y aún no sabemos cómo esto podría afectar a toda la cadena minorista en términos de credibilidad, incluso en las expansiones que tenemos. Genera inquietud, pero nada que nos quite el optimismo. Sabemos que la economía brasileña es muy resiliente y creemos en el crecimiento proyectado por Abrasce del 14,6%, pero quizá sufra un poco. Seguimos invirtiendo en esta industria, que está experimentando las transformaciones necesarias para adaptarse a los clientes y consumidores. Y eso nos brinda más motivación y ánimo. Son nuevos desafíos que tenemos que afrontar y romper paradigmas. 

RSC – ¿Cuántos empleos directos e indirectos genera la empresa? 

MMN – Contamos con 280 colaboradores directos, 120 de los cuales en el área técnica. Como hay alrededor de 15 proyectos en marcha, solo en el ámbito de construcción civil, debemos generar alrededor de 3000 empleos indirectos. Además hay puestos de trabajo indirectos en la gestión de los 150 activos, lo que implica una cadena de prestadores de servicios, como seguridad, limpieza, mantenimiento…

RSC – ¿La compañía tiene una agenda ESG (Environmental, Social and Governance)? 

MMN – Lo consideramos una megatendencia y, cada vez más, esta agenda ESG será una necesidad, no solo con nuestros colaboradores, sino externamente, incluso, en el mercado de capitales para captar financiación. En el 2023, estamos contratando una consultoría para implementar una agenda de acuerdo con la normativa de estándares. 

RSC – El año pasado, ¿la ABL Prime estuvo presente una vez más en Exposhopping? ¿Cómo califica esta experiencia? 

MMN – Ya hemos participado en otras ocasiones. El resultado de la Exposhopping ha sido muy positivo porque colocamos los emprendimientos con expansiones y revitalizaciones, lo que nos dio visibilidad y credibilidad, sobre todo con nuestros socios inquilinos para la formación del mix. 

RSC – ¿Cómo analiza el papel de Abrasce en la defensa del sector de los centros comerciales?

MMN – Somos afiliados de Abrasce desde hace muchos años y tenemos a la entidad como nuestro representante. Y es fundamental para el sector. Hubo varios momentos importantes, como, por ejemplo, la consolidación del cobro de estacionamiento. Además, la entidad promueve ferias y congresos, lo que proporciona un fantástico networking, y es aun una gran fuente de información sobre el sector. Seguimos todos los datos compartidos para definir nuestra planificación de expansión y de nuevos proyectos y tendencias, como, por ejemplo, cuando se publicó el resultado del Censo Brasileño de Centros Comerciales.