A pandemia não corroeu a força obrigatória dos contratos
Em 22/04/2022, foi publicada, no Diário Oficial da União, a Portaria GM/MS nº 913, do Ministro da Saúde, com a declaração do encerramento da Emergência em Saúde Pública de Importância Nacional (ESPIN), em decorrência da Covid-19, e a revogação da Portaria GM/MS nº 188, de 03.02.2020, que declarara dita ESPIN.
Sem dúvida, vivemos anos inauditos, com a paralisação das cidades nos períodos agudos da crise sanitária, conjugada com uma aceleração inusitada da revolução digital, que consagrou o home office, as jornadas híbridas, os negócios a distância, ferramentas como Zoom e Teams, entre outras novidades de impacto.
Como todos, os shoppings experimentaram dias de tensão, com momentos críticos em que 100% dos empreendimentos tiveram suas portas cerradas ao público pelas autoridades. Logo no início da pandemia, a Abrasce, rédeas em punho, instou os players à negociação, para a construção de soluções que viabilizassem as operações, com a preservação dos compromissos de ambos os polos contratantes.
O desafio era vencer o dilúvio com medidas que aliassem a conservação de mais de 600 shoppings à redução do custo de ocupação de 110 mil lojas, iniciativa que se mostrou decisiva para a preservação da esmagadora maioria das locações do setor, em 17 milhões/m2, sem intervenção do Judiciário.
A judicialização de contratos, naturalmente, não pôde ser de todo evitada. Alguns lojistas, sem razão, tentaram jogar sobre os ombros dos empreendedores o peso integral da pandemia. Suspensão de contribuições para o rateio de despesas e para o fundo de promoções, eliminação de aluguéis mínimos, entre outras quebras contratuais, foram reivindicadas à Justiça.
Reconhecendo que, em contratos empresariais paritários, a intervenção judicial é excepcionalíssima e que os empreendedores deram a devida cota de sacrifício com as medidas adotadas nos meses mais difíceis, o Judiciário vem rejeitando pleitos da espécie, com base no princípio da força obrigatória dos contratos e com a reiterada recusa à aplicação da teoria da imprevisão, que teria por pressuposto a obtenção de vantagem extrema por uma das partes contratantes, situação incompatível com uma crise que a todos prejudicou.
Enfim, acredita-se que, ao fim, a mensagem da pandemia será: compete aos empresários, com boa-fé e lealdade, a solução de turbulências na execução de negócios privados, sendo impróprio transferir ao Judiciário essa responsabilidade.
José-Ricardo Pereira Lira, sócio do escritório Lobo&Lira, é advogado há mais de 30 anos. Sua atuação é centrada na advocacia consultiva, na estruturação de negócios e formulação de contratos empresariais, assim como em contencioso judicial, administrativo e arbitral. No plano institucional, integra o Conselho da Ordem dos Advogados do Brasil, Seccional do Rio de Janeiro, desde 2007. É membro do Instituto dos Advogados Brasileiros e Diretor Estadual – RJ do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário – IBRADIM.
Sérgio Vieira é sócio do escritório Lobo&Lira, conferencista, professor convidado do Instituto de Ensino e Pesquisa (INSPER/ São Paulo) e palestrante da Associação Brasileira de Shopping Centers – Abrasce e do Instituto Panthéon Jurídico. Membro da Comissão de Shopping Centers do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário – IBRADIM.
*A opinião do autor não reflete, necessariamente, a opinião da Abrasce.
