Terral Shopping Centers invierte en marketplace, expansión y greenfield a lo largo del 2021
El director general Marcio Rehder habla sobre la planificación estratégica de la compañía
Con 25 años en el sector, Terral Shopping Centers tiene más de la mitad de su cartera en ciudades del interior de tamaño medio. Su estrategia siempre ha sido diseñar emprendimientos inteligentes con costos reducidos y soluciones innovadoras. Con la pandemia, aceleró la transformación digital y lanzará un marketplace en alianza con Lumine aún en el primer trimestre. Además, tiene dos expansiones previstas para el 2021, continúa con planes de revitalización y modernización de los emprendimientos y ha aprobado un proyecto greenfield.
En entrevista a la Revista Shopping Centers, Marcio Rehder, director general de Terral Shopping Centers, nos da más detalles sobre estas novedades y nos cuenta un poco sobre la reanudación de los negocios de la empresa, que inició el 2021 con una tasa de ocupación del 95%. ¡Échele un vistazo!
Revista Shopping Centers – ¿Cómo valora el 2020 para los negocios de Terral Shopping Centers?
Marcio Rehder – Terral Shopping Centers cumplió 25 años en el 2020 y, sin duda, este fue el año más desafiante en la historia de la empresa y ciertamente en el sector como un todo.
Hemos pasado buena parte del año gestionando la crisis sanitaria y económica, contribuyendo a la sociedad civil y poniendo en práctica todos los protocolos de seguridad para proteger a los colaboradores, inquilinos y consumidores. El protocolo de Abrasce, que contó con la consultoría del Hospital Sirio Libanes, facilitó mucho el diálogo con las secretarías de salud, una vez que demostró lo preparados que estábamos para reabrir los centros comerciales con total seguridad. Terral realizó una planificación centralizada de gestión de crisis por medio de un comité con los principales liderazgos de la compañía y, una vez que se tomaron las decisiones, los superintendentes recibieron las pautas para poder negociar con cada municipalidad.
Desde el punto de vista económico, pensamos y ejecutamos acciones para mitigar los impactos producidos por la COVID-19, sobre todo con el objetivo de garantizar la permanencia de los activos y de nuestros asociados inquilinos. Para nuestra sorpresa, tras la reapertura de los centros comerciales a mediados de mayo y junio, la reanudación de las ventas en el segundo semestre se produjo de forma satisfactoria y positiva.
El mayor factor de complicación fue la inestabilidad generada en los inquilinos. El sector estaba muy organizado para enfrentar la crisis y tuvo más equilibrio para gestionar las decisiones confusas del sector público, pero los comerciantes, sobre todo, los más pequeños tuvieron dificultades para entender y seguir las restricciones.
RSC – ¿Cuáles fueron las últimas inversiones realizadas por la compañía? ¿La crisis hizo que se retrasara alguna inversión?
MR – Siempre estamos atentos a las oportunidades del mercado, evaluando riesgos vs. retorno de inversiones y respetando el compromiso con asertividad en la asignación de recursos de nuestros accionistas.
Actualmente contamos con 13 centros comerciales en nuestra cartera y, en el 2020, planeamos mantener inversiones en la modernización y actualización de activos, para acompañar las tendencias y los movimientos del sector. Estas iniciativas tienen como objetivo mejorar aún más la experiencia del consumidor. Una parte de las inversiones previstas para el 2020 se transfirió al 2021 debido al momento de incertidumbre. Aun así, realizamos algunas inversiones en el 2020, como, por ejemplo, el Buriti Mogi Guaçu, en el que la revitalización ya estaba en marcha antes del inicio de la pandemia y optamos por terminar la obra.
RSC – Para el 2021, ¿hay planes de expansión o de nuevos emprendimientos?
MR – Hemos aprobado un proyecto greenfiled en la región centro-oeste, que debe lanzarse entre el 2021 y el 2022. Si el mercado se muestra más favorable, pretendemos lanzarlo aún este año e iniciar la comercialización de las tiendas. Además, tenemos dos proyectos de expansión en etapa de planificación que deben iniciarse aún este año. Uno de ellos está dedicado a la gastronomía en el Buriti Goiânia, con una superficie de 2500 m2 de ABA. El otro consiste en transformar el Buriti Rio Verde (GO) en un complejo multiuso, que contará con comercio al por mayor y por menor y un hotel con 120 habitaciones y capacidad para 200 huéspedes.
RSC – ¿Cómo ha contribuido Terral Energia a que Terral Shopping Centers sea más sustentable desde el punto de vista energético?
MR – Creemos que las demás empresas del grupo (incorporación inmobiliaria y generación de energía) pueden contribuir con sinergia entre los negocios. En esta dirección, Terral Energia ya desarrolla y tiene proyectos en parques de generación hídrica, eólica, solar y de biomasa. Actualmente, más del 60% de la energía consumida en nuestros emprendimientos proviene de fuentes renovables, lo que reduce el costo entre un 30 y un 40% y evita la emisión de 845 toneladas de CO2 al mes. Pretendemos alcanzar el 100% de consumo de fuentes renovables en hasta tres años. No todos nuestros centros comerciales usan energía de Terral, eventualmente, adoptamos otra estrategia.
RSC – ¿Cuáles son los beneficios para el negocio, una vez que Terral Shopping Centers construye, administra y comercializa sus emprendimientos?
MR – Nuestros centros comerciales se encuentran principalmente en ciudades del interior de tamaño medio. Los factores críticos para el éxito de este tipo de emprendimiento son el desarrollo de proyectos con costos reducidos y soluciones innovadoras desde la construcción y la implantación hasta la operación futura, que permitan un adecuado retorno financiero a la inversión. El ADN de construcción civil de Terral ha sido fundamental para lograr este objetivo en los proyectos. De los 13 emprendimientos de la compañía, ocho son dominantes, es decir, son los únicos centros comerciales en las ciudades en las que se ubican. En Goiás, se ubican en las ciudades de Río Verde, Aguas Lindas de Goiás, Anápolis y Valparaíso de Goiás y, en el estado de São Paulo, están en Mogi Guaçu, Valinhos, Hortolândia y Guaratinguetá.
RSC – En el 2020, la pandemia aceleró los proyectos digitales. Me gustaría saber qué inversiones se realizaron en omnicanalidad.
MR – Ya teníamos algunos proyectos de transformación digital en desarrollo en la compañía y otros en etapa de pruebas. A mediados del 2020, establecimos una alianza innovadora y estratégica con Lumine, para desarrollar y operar juntos un marketplace en más de 20 centros comerciales bajo la gestión de las dos empresas. Este proyecto fortalece nuestra estrategia digital, proporciona un canal de ventas en línea para inquilinos y consumidores y usa soluciones confiables y ampliamente probadas en el comercio minorista en línea. El proyecto se encuentra en fase de implementación y se lanzará en el primer trimestre, inicialmente en 14 emprendimientos. Nuestra intención es generar, en un segundo momento, la oportunidad para que otros centros comerciales y empresas del sector puedan participar y disfrutar de los beneficios escalables de esta operación. Creemos firmemente que los negocios digitales deben ser escalables para ganar rentabilidad y relevancia. Se trata de una alianza sin precedentes en el sector. Nos unimos a este proyecto con Lumine por el hecho de que no somos competidores y por mantener una relación de amistad y confianza de muchos años. Llegamos a establecer alianzas con marketplaces durante la pandemia, pero creemos que el mejor modelo es desarrollar nuestra propia plataforma.
RSC – ¿Cómo se encuentran el flujo, las ventas y la tasa de vacantes de los emprendimientos?
MR – El flujo y las ventas se recuperaron en el segundo semestre del 2020. Hemos reabierto los centros comerciales con ventas del 40% en comparación con el mismo período del 2019. De julio a octubre, hubo un aumento de alrededor del 10% al mes, y en diciembre, alcanzamos el 90% de las ventas del 2019. Nos quedamos muy sorprendidos y satisfechos porque fue una curva muy acentuada y positiva.
Nuestro índice de ocupación promedio inicial en el 2021 se acerca al 95%, recuperando el mismo nivel que a principios del 2020. El índice de vacantes aumentó a lo largo de 2020, pero logramos recuperarnos y creemos que las bajas tasas de interés hicieron que muchos minoristas adoptaran la estrategia de expansión. Además, los IPO de cadenas minoristas también ayudaron a ocupar áreas en el segundo semestre y se espera que sigan siendo favorables en el 2021. No contábamos con ninguna operación de Petz, por ejemplo. Después de salir a la Bolsa de Valores, cerramos un contrato con ellos en el 2020 y tenemos más negociaciones en curso para el 2021.
También nos sorprendió el crecimiento de las operaciones de salud (clínicas médicas, de vacunas, odontológicas, laboratorios) el año pasado. Pasó del 2,1% del total de tiendas al 3,6%, lo que equivale a un crecimiento del 71%. Es probable que la propia pandemia haya afectado la estrategia de estas empresas.
RSC – ¿Cómo ayudó Terral a los minoristas durante la crisis?
MR – El estrechamiento de la relación y el apoyo a los minoristas fueron nuestros principales objetivos durante el año. En línea con las demás empresas del sector, hemos puesto en práctica diversas acciones de ayuda mutua (centros comerciales y minoristas) para atravesar el peor momento de la crisis, como la suspensión de los alquileres en el período de cierre, reducción del condominio, cobro proporcional del alquiler durante los horarios restrictivos, convenios con empresas para la liberación de créditos, entre otros. Creemos que el aspecto principal fue el espíritu de colaboración de ambas partes para superar juntos este período difícil. Nos esforzamos por mantener activos a los inquilinos. Las salas de cine cuentan hasta hoy con rebajadas en el alquiler porque el flujo de estas operaciones sigue siendo mucho menor que antes de la pandemia.
RSC – Terral Shopping Centers ha sido elegida más de una vez como una de las mejores empresas para trabajar por Great Place to Work. ¿Contar con un equipo comprometido ayudó a enfrentar la crisis?
MR – Forman parte de nuestra cultura el respeto, la valorización y el desarrollo de las personas. El GPTW es el resultado de la práctica diaria de nuestros valores y de la continua evolución del clima entre los colaboradores en la empresa. Tener a nuestro equipo comprometido con la cultura de la empresa, junto con objetivos y acciones siempre claros y transparentes, nos ayudó mucho a enfrentar juntos la crisis. Creo que este es nuestro mayor diferencial: somos una empresa humanizada desde hace 25 años.
RSC – Recientemente, iniciaron el Programa de Prácticas Profesionales 2021. ¿Desde cuándo existe el programa y cuál es la importancia de incluir a estos nuevos talentos en el negocio de la compañía?
MR – El programa de prácticas profesionales existe desde hace 5 años en la empresa, con el objetivo de atraer y desarrollar jóvenes que puedan convertirse en futuros líderes, además de promover la inclusión social. Una parte de los profesionales en prácticas debe haber estudiado en un colegio público, de este modo logramos incorporar a estos jóvenes con buen potencial y de clases sociales más bajas. Actualmente contamos con 30 colaboradores en prácticas. En nuestra opinión, el programa ha cumplido estos objetivos con excelencia. Además, contamos con el primer grupo del programa de trainee de la compañía.
RSC – ¿Cuántos puestos de trabajo directos e indirectos genera Terral Shopping Centers? ¿Ha sido necesario ajustar el cuadro de colaboradores durante la crisis?
MR – Generamos 500 empleos directos y 9.000 indirectos, considerando terceros e inquilinos. Realizamos una revisión y una adecuación de la estructura organizacional en el 2020, con el fin de optimizar costos y mejorar la eficiencia operacional en los próximos dos años. Se está desarrollando un proyecto para automatizar procesos en todas las áreas de la empresa para apoyar y sostener este plan.
RSC – ¿Cuál es la expectativa para los próximos meses del 2021?
MR – Nuestra expectativa es que el 2021 siga siendo un año de recuperación. Sin embargo, esperamos que la situación de la pandemia mejore, pero los efectos en la economía podrán durar más tiempo. Esperamos evolucionar con la vacunación y la inmunización, pero aún sufriremos el impacto económico que dejará la pandemia.
RSC – Abrasce anunció que el sector está unido para ayudar a inmunizar a la población contra COVID-19. ¿Terral ya ha estructurado cómo hacerlo, si así lo solicitan los órganos públicos?
MR – Coincidimos en que el sector puede ayudar a los estados y municipios con el programa de inmunización. Estamos hablando con las secretarías de salud de las ciudades en las que estamos presentes, poniéndonos a disposición para contribuir durante todo el programa. Estamos muy acostumbrados a participar en campañas de vacunación como la de la gripe. Ciertamente, podremos colaborar como un centro de vacunación.
