Entre aquisições e lançamentos, HBR Realty estima faturamento de R$ 250 milhões para este ano

Companhia adquiriu recentemente o Suzano Shopping e deve inaugurar outro empreendimento em 2022

Um grupo novo, que vem se expandindo de forma consistente, apesar de toda a instabilidade econômica e política dos últimos anos. Assim é a HBR Realty, que conta em seu portfólio com três shopping centers bem-sucedidos – Mogi Shopping, Patteo Olinda e Suzano Shopping –, além de 20 strip malls com a marca ComVem.

Criada em 2012, a companhia, controlada pela Hélio Borenstein S.A, atua no segmento de locação de propriedades comerciais, mantendo mais de 78 operações no país, entre lajes corporativas, hotéis, estacionamentos e galpões. A HBR Realty é dirigida por André Agostinho que, nessa entrevista, nos conta sobre os caminhos exitosos traçados nestes sete anos e os planos futuros da companhia, que inaugurará um novo shopping, o Patteo Urupema, em 2022.

Revista Shopping Centers | Como andam os investimentos da HBR no setor de shoppings?

André Agostinho | Somos uma empresa muito jovem. Começamos nossa companhia em janeiro de 2012 e temos três ativos hoje. Acabamos de fazer a aquisição do Suzano Shopping. Aprendemos ao longo desses oito anos de economia que nossos shoppings têm se mostrado bastante resilientes à crise. Eles mantiveram uma entrega, um faturamento bem robusto, independentemente do que o país passou nesses últimos quatro anos. É um modelo de negócio que gostamos bastante e, por isso, demos esse passo de adquirir o ativo de Suzano. Iniciamos o desenvolvimento do Patteo Urupema, que fica em Mogi das Cruzes, e deve ser inaugurado em 2022. Mas é um ativo menor, é um shopping de vizinhança, com 9 mil m² de ABL aproximadamente. Temos feito alguns movimentos nesse sentido na área de shoppings, mas como são grandes demandadores de caixa, não vamos sair desenvolvendo em grande volume. Diferentemente dos strip malls, que imaginamos fazer pelo menos três por ano e ter um investimento compatível, entre R$ 10 e R$ 15 milhões cada, enquanto para os shoppings são investimentos de R$ 250, R$ 300 milhões.

RSC | Como está o desempenho da HBR em 2019? Quais foram os grandes trunfos deste ano?

AA | Olhando de forma ampla, a aquisição do Suzano Shopping é importantíssima. Outro marco é o lançamento do Patteo Urupema, que será inaugurado daqui a três anos. Temos diferentes momentos e diferentes razões para celebrar a companhia e em 2019, apesar de todos comentarem de crise, passamos por um momento muito bacana. Desde 2012, com todos os atravancos, crescemos muito. A maior dificuldade foi assistir ao lojista sofrer com a queda das vendas e a baixa no consumo. Isso se refletiu nos nossos alugueis. Fizemos concessões ao longo dos últimos três anos, mas alugamos. Acreditamos que o país passará por um momento de revigorarão, vai crescer e o consumo vai voltar. Estou muito feliz por tudo o que fizemos e ainda vamos fazer.

RSC | Qual foi o faturamento em 2018 e qual a expectativa de crescimento para este ano?

AA | Entenda que realizamos investimentos e eles não se traduzem em faturamento no momento inicial. No Patteo Olinda, investimos R$ 380 milhões de capital próprio e essa receita só começa a retornar depois da inauguração. Abrimos em abril de 2018 e ele dobrou o faturamento. Em 2020 ele deverá dobrar novamente, porque a comercialização vem acontecendo. Isso faz com que em 2018 tenhamos nas companhias cerca de R$ 80 milhões e, nesse ano, esperamos dobrar esse faturamento com a abertura desses novos equipamentos. O Patteo Urupema, lançado em 2019, só vai dar retorno para a companhia em 2022. Dentro desse cenário, se não comprarmos mais e com todos os empreendimentos entregues, a estimativa é ter R$ 250 milhões de faturamento por ano.

RSC | A HBR vai investir ainda mais em strip malls?

AA | Este é um conceito bastante consolidado, com uma potencialidade muito grande no mercado. O shopping tem a característica de ter uma atuação mais ampla. Em Mogi das Cuzes, temos um projeto que atende a cidade como um todo, mas mesmo lá, temos dois ComVem. Um empreendimento não compete com o outro. Temos condições de expandir os strip malls sem impactar os shoppings e vice-versa. São nichos complementares. Nos próximos cinco anos devemos investir em 25 strip malls.

RSC | Por que a HBR decidiu adquirir o Suzano Shopping? Quais são as expectativas com o empreendimento?

AA | Já estávamos em Mogi das Cruzes, município vizinho, e as cidades ali não têm competidores. O Mogi Shopping vem performando bem e nos mostrou que quando adequamos o equipamento ao público, com entretenimento, lazer e compras, a resposta é muito positiva. E o Suzano é assim, um projeto da cidade. Para nós, é uma oportunidade de otimização comercial, de marketing, gestão e custos. Acreditamos que com o nosso formato e o nosso modo de tocar o negócio temos capacidade de incrementar e melhorar os resultados. Foi preciso um ano de negociação e um investimento de R$ 250 milhões até chegar a esse momento.

RSC | Como está a evolução dos shoppings da HBR? Vocês pretendem fazer alguma mudança na gestão dos empreendimentos?

AA | A decisão de investir no Suzano Shopping foi basicamente em razão do sucesso alcançado em Mogi das Cruzes. Um greenfield se comporta diferente de um projeto maduro. Não é que o Patteo Olinda esteja ruim, ele tem um tempo de maturidade necessário. Quando compramos o Mogi Shopping foi um sucesso muito grande. Saímos de R$ 29 milhões em 2015, o orçamento do projeto naquele ano, para R$ 45 milhões em 2019. Abrimos duas lajes novas, trocamos 60 lojas, mas isso só prova como o projeto se mostrou resiliente à crise e garantiu nosso investimento. O Patteo Olinda está passando por um momento de consolidação. Esse empreendimento possui uma característica muito interessante: a área de serviços e saúde. Implantamos ainda uma faculdade com 5 mil m²², um laboratório, uma clínica de olhos, um centro odontológico… Essas operações têm uma importância muito grande, porque o empreendimento não oferece só lazer e entretenimento, mas é encorpado com serviços também. Uma agência bancária com mais de 90 mil correntistas também virá para o shopping. Isso significa um ganho de fluxo e de potenciais usuários. Já o Mogi Shopping passará no ano que vem por uma expansão de 9 mil m² e deverá ter um coworking no segundo piso. São todas atividades que agregam cada vez mais serviços, utilidade e complementaridade na vida do consumidor.

RSC | O senhor concorda que levar serviços ao consumidor é o novo caminho para os shoppings?

AA | Concordo. Há todo o viés paralelo, como a questão do e-commerce, que tem se intensificado, e das grandes lojas, que demandam áreas menores. E o que temos de alternativa para isso? Em uma das expansões do Mogi Shopping, ocupamos uma área enorme que antes era ocupada por uma âncora. Isso propiciou ao projeto adicionar muitas outras operações dentro de um mesmo espaço físico. Esses movimentos, gradualmente, vão acontecer. O melhor exemplo para nós, hoje, dentro da analogia de complementar serviços é o projeto do Patteo Olinda, que tem uma faculdade, que inaugurou com 700 alunos e tem projeção de chegar a 4 mil. Então, os shoppings vão caminhar por esse caminho: implementar serviços e gerar convívio. Também temos discutido outros usos, como suportes para delivery. Às vezes, ficamos passivos diante do movimento do mercado, por exemplo, com o Uber. A atividade iniciou e não tomamos nenhuma atitude para adequar melhor o usuário. Aí vieram o Rappi e o Loggi, com entregadores que ficam na praça de alimentação concorrendo com o consumidor. Precisamos olhar para isso ao invés de deixar acontecer livremente, contribuindo e organizando melhor esse novo usuário do equipamento. Talvez uma vantagem para nós, que somos pequenos ainda, seja a velocidade de reação.

RSC | Como a HBR tem se preparado para acompanhar e reagir às mudanças no perfil do consumidor? Já realizaram ações práticas para atender o novo público?

AA | Já realizamos em cada empreendimento reuniões com a base de clientes, os heavy users, para entender as demandas, o que esperam de marcas e serviços e até as críticas. Fazemos estudos, mas entenda que esse movimento tem que ser dos dois lados: o shopping querer organizar e o aplicativo querer colaborar. Francamente, o que sinto hoje é que os aplicativos ainda são resistentes, porque, obviamente, criar disciplina e regramento de, certa forma, traz engessamento. O Mogi Shopping já foi por esse caminho e tem uma área demarcada para embarque e desembarque do Uber. Temos conversado com os aplicativos de delivery center para tentar atendê-los. Estamos formatando um aplicativo de e-commerce para os nossos shoppings e estudando um robô para fazer o atendimento ao cliente. Também criamos um departamento de tecnologia.

RSC | Quais são as chaves de sucesso da companhia?

AA | Eu diria que são as pessoas, no mais amplo sentido. Temos um conselho bastante atuante e participativo. Hoje a companhia tem um private equity bastante renomado, com executivos continuamente discutindo as estratégias para investir. A família Borenstein, que controla a companhia, também tem uma relação diuturna e troca muitas experiências. O grande benefício do Mogi Shopping foi deixar as pessoas trabalharem, criar e implantar as ideias que queriam, sem criar corporativismo. Foram mais de mil ações de marketing em três anos. O time como um todo teve esse êxito.

Raio-X da HBR Realty
• R$ 80 milhões: faturamento em 2018
• R$ 250 milhões: estimativa de faturamento em 2019
• 7 anos de trajetória
• 3 shoppings em funcionamento
• 1 shopping em construção