Full service no desenvolvimento imobiliário, Grupo ABL Prime segue com novos projetos de shopping centers

Por atuar em outras frentes, a companhia trabalha com diferentes conceitos de mall

Fundada por três sócios com vasta experiência na indústria de shopping centers, o Grupo ABL Prime se consolidou rapidamente e, em poucos anos, expandiu sua atuação para outros segmentos de desenvolvimento imobiliário, como urbanismo, hotelaria, multipropriedades e incorporação, aproveitando oportunidades que surgiram diante da crise de 2014. A empresa full service é conhecida pela excelência em fazer o ciclo completo de todas as fases de um projeto, desde idealização à administração. Atualmente, são diversas verticais oferecidas ao mercado e todas muito sólidas, o que possibilita trabalhar os ativos com conceitos diferentes, inclusive, no caso de shopping center. A companhia desenvolve desde projetos de malls convencionais até mixed-use e master plan.

Marcos Mineo Nakamura, sócio-diretor da ABL Prime, nos conta como se deu esse crescimento da companhia, que, atualmente, faz a gestão de 10 shopping centers, está investindo em greenfields e ainda tem projetos em execução e em estudo em outros segmentos. São muitos lançamentos e inaugurações por vir em vários estados brasileiros. 

Revista Shopping Centers – Resgatando um pouco da história, gostaria que me contasse como nasceu o Grupo ABL Prime. 

Marcos Mineo Nakamura – Somos em três sócios, eu, Calil Musse Neto e Fernando Fonseca de Oliveira. Antes de fundarmos a ABL Prime, trabalhávamos como executivos em uma empresa goiana que fez algumas parceiras na época com a brMalls e a Ancar Ivanhoe. Viemos em carreira solo e, 2001, fundamos a ABL Prime, quando houve um boom do setor, especialmente, no desenvolvimento de greenfields. Unimos nossa experiência como executivos e fundamos a companhia. Iniciamos os negócios com o setor de shopping centers, principalmente, na região Centro-Oeste onde o agronegócio está presente. Com a crise em 2014 e 2015, surgiram novas oportunidades, derivamos para outros desenvolvimentos imobiliários. Hoje, temos mais de 6.500 unidades na hotelaria já desenvolvidas, sob gestão ou entregues; e quase 20 mil unidades de lotes no segmento de urbanismo. Passamos ainda a atuar na área de incorporação imobiliária residencial, comercial e de uso misto e no entretenimento, no qual usamos parques aquáticos como ancoragem para o desenvolvimento de master plan. 

RSC – Pretendem expandir ou lançar greenfields no segmento de shopping agora 2023? 

MMN – Atualmente, temos o Shopping Lago Center em desenvolvimento em Araguaína (TO) no qual temos participação societária. Com 18 mil m² de ABL em uma área de 60 mil m², será primeiro shopping da cidade e tem previsão de inauguração para outubro de 2024. Estamos ainda com um projeto em Goiânia (GO) em uma região de muito crescimento. Como a cidade tem uma ABL boa de shopping, o mercado é difícil, porém existem oportunidades e essa é exatamente uma em que quatro empresas do segmento imobiliário se juntaram para fazer esse shopping em um bairro planejado, o qual está na fase de aprovação.

Há ainda outros projetos em estudo em nosso pipeline. Como temos parceria com investidores privados ou fundos de investimento imobiliário, estamos formatando alguns malls mais voltados para o desenvolvimento imobiliário onde atuamos. Existem alguns bairros planejados com parte dos malls abertos, ou seja, com uma fachada ativa em que os prédios são construídos com lojas na frente. São três projetos com esse conceito em desenvolvimento em que há participação societária no mall. Juntamente a um parceiro no Centro-Oeste, estamos estudando a implantação de empreendimentos de shopping de vizinhança. Os malls são menores, mas com muito serviço, e sempre ancorados no desenvolvimento imobiliário de determinadas regiões. Além disso, seguimos crescendo em prestação de serviços de shoppings e estamos com duas expansões: a do Recanto Shopping, em Brasília (DF), e do Plaza D’Oro Shopping, em Goiânia (GO). 

RSC – Quais são os principais diferenciais do Grupo ABL Prime? 

MMN – Fazemos o ciclo completo do desenvolvimento imobiliário de shoppings e de outros produtos desde a prospecção de terreno ou área, pesquisa, conceituação do produto, viabilidade econômica e financeira, parte técnica, projetos até a comercialização e a gestão do empreendimento. Temos mais de 120 profissionais técnicos, como engenheiros civis, engenheiros eletricistas, arquitetos, engenheiros de produção etc. Outro ponto é nossa multiplicidade de produtos. Existem poucas empresas de desenvolvimento imobiliário com verticais tão diversas, passando por loteamento, hotelaria, condomínios de segunda moradia, condomínios de primeira moradia, incorporação multiuso, shopping centers, malls, hotelaria, resorts e parques aquáticos. 

Isso nos traz um diferencial de competitivo, principalmente, no desenvolvimento de grandes projetos, em que se trabalha essa diversidade com sinergia, gerando produtividade para master plan. 

RSC – A companhia tem outras frentes como energia e tech. Existe uma integração desses serviços com o setor de shopping centers?

MMN – Temos mais de 150 empreendimentos sob gestão, são mais de 20 mil clientes em diversos locais (Goiânia, Brasília, Campo Grande, Cuiabá, Palmas, cidades do interior de Goiás, Triângulo Mineiro, interior de São Paulo e capital paulista). Criamos essa empresa de energia para poder conceder de 10 a 15% de desconto aos nossos clientes, inclusive, os do setor de shopping centers. Em três empreendimentos, fazemos a gestão do ativo e a gestão energética, conseguindo dar um desconto de energia para o lojista. Nós temos dois formatos: o Mercado Livre e outro voltado para os residenciais. 

Em tecnologia, contamos com hub interno composto por programadores, mais voltado para o mercado imobiliário e para a gestão condominial. O aplicativo oferece uma série de ferramentas para uso dos moradores ou colaboradores dos empreendimentos, como controle de acesso, emissão de boleto e reserva de ambiente.

Temos ainda as áreas de construtech e proptech, envolvendo a engenharia, inclusive, o shopping de Araguaína é um bom exemplo e foi até finalista no Prêmio Abrasce 2022 em Inovação e Tecnologia. Ele foi desenvolvido em uma plataforma BIM (Building Information Modeling), sendo modelado em um formato mais moderno tanto no projeto como na execução da obra em si. São vários aplicativos desde controle e planejamento até a parte de medições e projetos… para facilitar a vida no canteiro de obras. 

RSC – Quantos shoppings fazem parte do portfólio da companhia? 

MMN – Hoje, temos 10 empreendimentos sob gestão, sendo que a maioria está no Centro-Oeste. Temos uma tese de crescer nas áreas em que há agronegócio. Por isso, estamos lançando um projeto em Tocantins, atuamos no estado do Mato Grosso, interior de Goiás e Distrito Federal, saindo do eixo das grandes capitais. Temos um trabalho personalizado em relação a essas praças. Grande parte do nosso portfólio é composto por shoppings independentes de empreendedores locais ou formado com fundos de investimentos imobiliários. 

RSC – Existe uma tendência do setor de investir em life centers, o Grupo ABL Prime já faz isso há um bom tempo. Pretendem investir em algum projeto mixed-use nos próximos anos?

MMN – Somos muito demandados para isso. Desenvolvemos os grandes mixed-use do Centro-Oeste e, hoje, os administramos. Agora, entramos como empreendedor também. Temos dois mixed-use em Goiás, um na cidade de Anapólis e outro em Itumbiara. São projetos em que o mall entra como um dos produtos. Em termos de escalar, é um pouco mais complexo porque não depende só do mall, mas da rentabilidade de outros produtos dentro dele. 

Em relação aos CCS (Centro de Conveniência e Serviço), estamos com plano de expansão, pois esses malls de vizinhança têm um modelo de gestão próprio pelo fato de serem menores e, como temos experiência na gestão condominial, conseguimos fazer isso de forma mais econômica e, ao mesmo tempo, prestando um bom serviço aos lojistas e ao consumidor final. 

No segmento de turismo, estamos com diversos bairros planejados em que temos malls, só que eles não são só para varejo. Eles têm o entretenimento muito forte e os parques entram nesses complexos. São equipamentos de renda como shopping centers, só que o mix é voltado como se fosse um festival mall, muito ancorado em lazer e entretenimento. E esses lugares turísticos têm sinergia com a hotelaria.

O quarto produto que temos é o shopping convencional em regiões onde o mercado não está saturado. Normalmente, são cidades com potencial de crescimento, que ainda não têm esse ativo. 

RSC – Como analisa o desempenho em vendas, fluxo e taxa de ocupação dos shoppings administrados pela companhia no ano passado? Como está a expectativa para 2023?

MMN – O ano de 2020 foi sofrido e 2021 também com a segunda onda da Covid-19. Já 2022 foi muito bom, comparativamente, não à toa que o setor cresceu mais de 20% no Brasil e, para nós, não foi diferente. A vacância diminuiu e o volume de vendas acompanhou a média nacional. Estamos ainda um pouco preocupados com 2023, devido às notícias não muito boas no varejo brasileiro e não sabemos ainda como isso pode repercutir para toda a cadeia do varejo em relação à credibilidade, inclusive, dentro das expansões que temos. Gera preocupação, mas nada que tire o nosso otimismo. Sabemos que a economia brasileira é muito resiliente e acreditamos no crescimento projetado pela Abrasce de 14,6%, mas, talvez, sofra um pouco. Seguimos investindo nessa indústria, a qual está passando por transformações necessárias para se adaptar aos consumidores. E isso só nos dá mais motivação e ânimo. São novos desafios que temos que enfrentar e quebrar os paradigmas. 

RSC – Quantos empregos diretos e indiretos a empresa gera? 

MMN – Temos 280 colaboradores diretos, sendo 120 na área técnica. Como há cerca de 15 projetos em execução, somente na área de construção civil, geramos em torno 3 mil empregos indiretos. Há ainda postos de trabalho indiretos na gestão dos 150 ativos, o que envolve uma cadeia de prestadores, como segurança, limpeza, manutenção…

RSC – A companhia conta com uma agenda ESG (Environmental, Social and Governance)? 

MMN – Consideramos uma megatendência e, cada vez mais, essa agenda ESG será uma necessidade, não só com os nossos colaboradores, mas externamente, inclusive, no mercado de capitais para a captura de funding. Em 2023, estamos contratando uma consultoria para implementar uma agenda dentro da normativa dos padrões. 

RSC – No ano passado, o Grupo ABL Prime esteve presente mais uma vez na Exposhopping? Como avalia essa experiência? 

MMN – Já participamos outras vezes. O resultado da Exposhopping foi muito positivo porque colocamos os empreendimentos com expansões e revitalizações, o que nos deu visibilidade e credibilidade, principalmente, com os nossos parceiros lojistas para a formação de mix. 

RSC – Como analisa o papel da Abrasce em defesa do setor de shopping centers?

MMN – Somos filiados da Abrasce há muitos anos e temos a entidade como nossa representante. E ela é fundamental para o setor. Foram vários momentos importantes, como, por exemplo, a consolidação da cobrança do estacionamento. Além disso, promove feiras e congressos, o que proporciona um networking fantástico, e ainda é uma grande fonte de informação do setor. Acompanhamos todos os dados compartilhados para poder definir o nosso planejamento de expansão e de novos projetos e tendências como, por exemplo, quando aconteceu a divulgação do Censo Brasileiro de Shopping Centers.