Soul Malls oferece uma gestão independente, personalizada e moderna aos shoppings

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Em apenas cinco anos, a companhia se consolidou no mercado e já soma 16 empreendimentos em seu portfólio

A Soul Malls foi fundada com a missão de ser uma gestora e desenvolvedora independente de shopping centers, especialmente direcionada aos empreendedores individuais e grupos financeiros. O sucesso pode ser visto por meio do crescimento da companhia, que, hoje, tem 16 empreendimentos em seu portfólio, entre eles, os sete shoppings de um fundo imobiliário do BTG Pactual, cuja aquisição aconteceu em 2019 e movimentou o mercado. 

Em 2021, em plena crise, a Soul Malls inaugurou o Boulevard Maricá (RJ) e participou do desenvolvimento de um novo greenfield, que será lançado em breve. Novas expansões também já estão sendo analisadas, o que demonstra o aquecimento do mercado. Em alguns empreendimentos, as vendas já estão maiores do que em 2019. Também é possível notar a chegada de varejistas de marcas novas no mix dos empreendimentos, o que tem mantido a taxa de ocupação equivalente a 2019. O sócio-fundador André Ryfer nos fala sobre a trajetória da companhia e momento atual dos negócios.

Revista Shopping Centers – Qual é a história da Soul Malls?

André Ryfer – A Soul Malls nasceu em 2017 com o objetivo de ser uma desenvolvedora e gestora independente de shopping centers e empreendimentos comerciais em geral, com abrangência nacional e que atendesse as necessidades de empreendedores individuais, como empresários e famílias, assim como de grupos financeiros, como fundos imobiliários. Desde o começo, criamos uma dinâmica de gestão profissional e criativa, tendo nos seus fundamentos a valorização das pessoas e a geração de resultados sustentáveis para os empreendimentos.  

RSC – Quais momentos foram marcantes dentro da trajetória da empresa?

AR – Entre os fatos marcantes, destaco o nosso primeiro projeto de turning around da companhia, realizado no Uptown Barra, um empreendimento carioca de 90 mil m² de ABL. Era algo muito incipiente em um mercado de muita oferta de ABL como é a Barra da Tijuca, no Rio de Janeiro (RJ). Tivemos que fazer um trabalho diferenciado para conseguir sair desse ambiente de concorrência que, talvez, seja um dos maiores do Brasil. Para isso, levamos o conceito de comércio de rua da Barra da Tijuca. Hoje é o shopping da Soul Malls que tem o maior crescimento. E isso demonstrou nossa capacidade de recuperar e trazer sucesso para empreendimentos que precisavam de uma gestão profissional e diferenciada. O outro marco é ter participado da maior operação de M&A do setor em 2019 quando a brMalls vendeu sete shoppings para um fundo imobiliário administrado pelo BTG Pactual.

RSC – Quais são os principais diferenciais da Soul Malls na administração de ativos e, atualmente, quantos shoppings estão no portfólio da companhia?

AR – Desde sua fundação, a Soul Malls cresceu todos os anos e chegamos a um portfólio de 16 empreendimentos, sendo 13 com gestão completa e três com consultoria de gestão. Ainda temos outros projetos de desenvolvimento na carteira da companhia. Nosso principal diferencial está na capacidade de trazer soluções individualizadas em cada um de seus ativos, respeitando suas características, necessidades e desafios. É o que chamamos da ‘alma’ de cada shopping.

RSC – O que muda na gestão de um empreendimento de um fundo de investimento imobiliário?

AR – Na prática, a Soul Malls desenvolveu uma estrutura muito profissional em todas as áreas estratégicas da gestão de shoppings, tais como o jurídico, a área de planejamento e compliance, além dos departamentos de marketing, comercial e operação, todos liderados por executivos seniores e utilizando as melhores práticas de gestão do mercado com foco em resultado, qualidade e eficiência.  A empresa montou ainda uma área de backoffice que consolida informações de maneira muito eficiente a favor dos empreendedores. Tudo isso tornou a companhia forte para atender qualquer tipo de empreendedor, desde grupos familiares e empreendedores individuais até os fundos imobiliários.

RSC – Na área de planejamento e desenvolvimento, há algum projeto em andamento?

AR – Estamos envolvidos em alguns projetos de desenvolvimento de greenfield e M&A. Tem sido uma dinâmica corriqueira na Soul Malls. Porém, o mais importante é quando estes projetos saem do papel. Neste ano, mesmo com a pandemia, inauguramos o Boulevard Maricá, um greenfield no estado do Rio de Janeiro, que tem respondido com vendas expressivas desde sua abertura. Além disso, participamos no desenvolvimento de um outro projeto de greenfield no centro-oeste que foi objeto de aquisição por um prestigiado grupo proprietário e será lançado ao mercado nos próximos meses. 

RSC – Há algum empreendimento em fase de expansão ou com ampliação prevista para 2022?

AR – Em 2021, expandimos o Shopping Plaza Macaé em 1.300 m² de ABL para a entrada da varejista Renner no mix do empreendimento. Temos ainda quatro empreendimentos com expansões previstas e estamos agora avaliando a retomada do mercado para definir a melhor data. Percebemos que há uma grande demanda de lojistas por expansão em shoppings já maduros, onde as incertezas de negócio acabam sendo menores. É uma estratégia importante da Soul Malls.

RSC – Como a empresa Win+ie auxilia a Soul Malls na gestão dos negócios?

AR – A Win+ie é um braço de inteligência empresarial da Soul Malls com liberdade de atuar no desenvolvimento de diferentes negócios relacionados ao varejo, real estate e tecnologia. Na prática, ela é um canal de novas oportunidades para a companhia. 

RSC – Na pior crise já vivida pelo setor, os shoppings se mostraram mais uma vez resilientes. Quais foram as principais estratégias da Soul Malls no enfrentamento da crise?

AR – Tivemos três princípios que nos guiaram na crise. O primeiro foi o cuidado com a equipe interna. Diferentemente de outras crises, a pandemia afetou de maneira inédita a vida pessoal e profissional de todos e foi preciso criar mecanismos de preservar o espírito de equipe, a comunicação do grupo e de aproximar as pessoas motivando-as a encarar os desafios.

Em segundo lugar, aplicamos uma política de custos mínimos de condomínio, sempre buscando soluções que fossem construídas com nossos parceiros fornecedores e que respeitassem a integridade e os serviços dos empreendimentos.

Por último, redobramos os cuidados e aproximação com lojistas para entender e acolher as necessidades de todos, com o propósito de atravessarmos juntos o desafio da pandemia. 

RSC – Houve investimento em omnicanalidade neste período? 

AR – Sim, a companhia desenvolveu sua ferramenta própria de marketplace chamada Vitrine Online, cujo objetivo é permitir que o lojista utilize o ambiente digital para realizar suas vendas a um custo baixíssimo. Além disso, criamos áreas humanizadas de logística para os parceiros de delivery, inclusive, foi um dos finalistas do Prêmio Abrasce 2021. Por último, os Guias de Compras Digitais, diretórios de lojas com aplicabilidade de contato direto via WhatsApp e áreas de drive-thru foram outras iniciativas implementadas por nós e que merecem destaque.

RSC – Como tem se dado a recuperação das vendas, fluxo e taxa de vacância? Os resultados já são melhores do que o período pré-pandemia?

AR – A recuperação das vendas tem nos surpreendido desde julho. Em alguns shoppings, já vemos o SSS (Same Store Sale) positivo em relação a 2019, com destaque para o Pátio Norte Shopping, localizado em São José de Ribamar (MA), e o Capim Dourado Shopping, em Palmas (TO). Outro grande destaque do nosso portfólio é o Uptown Barra, no Rio de Janeiro (RJ). Este empreendimento supera dois dígitos de crescimento de vendas no acumulado do ano em relação a 2019. Um fenômeno.

Quanto ao fluxo de clientes, a recuperação também tem acontecido, mas de forma mais lenta, principalmente por conta dos cinemas e lazer. Sabemos que quando a operação dos cinemas e lazer se regularizarem, o público retornará.

Quanto à vacância, conseguimos manter os patamares de ocupação de 2019, com oscilações mínimas no período, estando com cerca de 94% da taxa de ocupação. Observamos ainda que o número de negócios se normalizou, chegando ao mesmo patamar de antes da pandemia e pudemos ver também a entrada de grupos novos de empresários como do segmento de moda e de acessórios para tecnologia e celular. Há ainda um aumento novamente de franquias. 

RSC – Qual é o balanço que faz de 2021 e do trabalho da equipe da Soul Malls desde o início da crise sanitária da Covid-19?

AR – Acredito que esta crise, apesar de todas as adversidades, também trouxe grandes ensinamentos e oportunidades de realização. Percebemos como a indústria de shopping conseguiu se unir, juntamente com lojistas e fornecedores. Foi neste ambiente que encontramos ganhos de eficiência condominial, além de soluções alternativas de marketing e vendas em canais digitais. Neste sentido, acredito que nossa equipe demonstrou enorme resiliência e capacidade de adaptação na condução destes desafios.

RSC – Como a Soul Malls ajudou os lojistas e o quanto isso foi importante para a retomada?

AR – Ficou claro que o inimigo era comum a todos nós, shoppings, lojistas e fornecedores. Neste sentido, tomamos o cuidado de estar próximo de cada parceiro, entender suas necessidades e buscar as soluções e remédios viáveis para atravessar a crise. Olhando para trás e vendo a retomada que vivemos agora, estou certo de que conseguimos lidar bem com este desafio. Durante o período de fechamento, concedemos descontos e isenções de aluguéis, avaliando a situação caso a caso. Hoje, isso está praticamente normalizado. Conseguimos refazer toda a matriz dos custos condominiais, tornando estruturalmente menor.

RSC – Os lançamentos de grandes filmes esperados pelo público nos cinemas e o retorno de atrações e eventos de entretenimento e lazer têm ajudado a trazer mais fluxo para os shoppings? 

AR – Começamos a ver com entusiasmo que o público está ávido por retornar aos cinemas, parques e restaurantes em geral. Com o avanço da vacinação e a reabertura dos cinemas, este movimento já começou a ocorrer e acreditamos que será normalizado em 2022. Após um longo período de restrições, tudo que o público deseja é voltar a interagir, socializar e viver experiências reais. Os shoppings continuam sendo o principal destino dessas experiências. 

RSC – Como está a expectativa para fim de ano e para 2022? 

AR – A expectativa é bastante otimista. A despeito do ambiente político e econômico, temos visto uma retomada bastante consistente de mercado e prevemos uma dinâmica muito saudável das vendas e resultados para 2022.

RSC – Como a Soul Malls tem trabalhado com a questão da diversidade e inclusão?

AR – A Soul Malls acredita que a diversidade e inclusão são temas fundamentais na sociedade de hoje. Buscamos assim criar um ambiente de trabalho inclusivo nos nossos shoppings, onde cada indivíduo se sinta à vontade e respeitado independentemente de gênero, de raça, da religião ou de qualquer outro aspecto.

RSC – Quais são as principais práticas de ESG (Environmental, Social and Corporate Governance) realizadas pelos empreendimentos administrados pela Soul Malls?

AR – Temos aplicado diversas práticas de ESG na Soul Malls e seus shoppings, desde as rotinas de auditoria interna, criação de canais confidenciais, revisão de código de ética, até os estudos e as aplicações operacionais de soluções de energia sustentável ou ações de reciclagem e reúso de água. Na área social, criamos programas de estímulos internos para que os shoppings possam contribuir com ações sociais junto às comunidades, tal como assistência emergencial a comunidades carentes na pandemia, ações de vacinação drive-thru em parceria com órgãos de saúde pública, entre outros.