Processo de interiorização de shopping centers continua em ascensão
Demanda de consumo existe e já vem sendo atendida pelo setor, o que traz uma série de benefícios para as cidades e para o público
Explorar regiões do interior do Brasil com alto potencial econômico tem sido uma das principais tendências do setor nos últimos anos. De acordo com o Censo Brasileiro de Shopping Centers 2018, 222 municípios possuem centros de compras, o que representa 5% do total de cidades do país. Ou seja, ainda restam muitos municípios robustos que podem ser explorados.
Atualmente, o interior concentra 55% dos empreendimentos e esse movimento se mantém desde 2015. Os custos mais baixos na aquisição de terrenos, a facilidade de obter licenças e a menor concorrência favorecem essa expansão. No primeiro semestre de 2019, três novos empreendimentos dos seis inaugurados não estão em capitais. São eles: Shopping Carpina (PE), Patos Shopping (PB) e Ourinhos Plaza (SP).
No coração da Paraíba
Aberto em abril de 2019, o Patos Shopping, localizado em Patos, na região central da Paraíba, possui uma área de abrangência de 53 municípios, mobilizando uma população de quase 680 mil habitantes. Antes, o empreendimento mais próximo ficava a, pelo menos, 150 km de distância. Agora, os consumidores contam com um centro de compras moderno na principal avenida da cidade. Projetado para ter 18.600 m2 de ABL e 147 operações, o Patos Shopping recebeu investimentos de R$ 100 milhões do Grupo N Claudino e foi inaugurado com 12 mil m2 de ABL e 91 lojas. Quando estiver em pleno funcionamento, irá gerar cerca de 1.300 empregos diretos. A expansão só será realizada futuramente quando o equipamento ganhar mais maturidade. “Apesar de termos uma vacância grande, estamos confiantes. Só precisamos de uma ou duas âncoras para que outros empresários venham para o shopping. Como estamos no centro, tenho os futuros lojistas em um raio de 500 m, o que é muito positivo”, diz Edson Ferreira Bezerra Junior, superintendente do Patos Shopping.
Com fluxo médio mensal de 90 mil pessoas, o projeto veio trazer mudanças na forma de consumir, pois os empreendedores locais estão acostumados com os clientes nas ruas mesmo com um calor de 40°C. O Grupo N Claudino, que atua no varejo com o Armazém Paraíba, sempre acreditou no fenômeno da interiorização e apostou neste novo segmento. “No momento atual do país, inaugurar um shopping no interior paraibano, e ainda assim ter várias operações que estão sendo referências em suas franquias dentro do cenário nacional, é motivo de muito orgulho. É claro que estamos enfrentando a dificuldade de um shopping novo e a não realização do São João neste ano por conta de uma instabilidade política no município, o que nos impactou diretamente porque essa data é o nosso Natal, mas a expectativa é estarmos em um cenário completamente distinto no próximo São João”, diz Bezerra Junior.
Transformação de cidades e pessoas
Antes de iniciar a implantação de um projeto, o Grupo Partage mapeia as potencialidades econômicas, sociais e culturais das regiões em que está investindo. Nesses levantamentos, percebe que ainda há uma demanda reprimida por centros de compras e lazer com variedade e marcas diferenciadas. Segundo Julio Macedo, diretor de gestão e marketing da Partage, esse motivo leva a companhia a concentrar os esforços de investimento em cidades do interior. A decisão é sempre precedida de uma análise profunda que considera dados demográficos, renda per capita, indústrias da região, hábitos de consumo e demanda. “Precisamos ainda ter operadores locais com condições de investir e operar uma loja em shopping, que sempre somam aos operadores regionais e nacionais.”
“Devemos colocar, diariamente, em todos os shoppings, um ‘tijolo’ a mais. É um fazer permanente. Assim, podemos sempre premiar os clientes e frequentadores com uma novidade, melhoria ou inovação. É investimento permanente.”
Criado em 1997, o grupo está presente em quatro regiões do país, possui oito empreendimentos em operação e também administra o Shopping Pátio Marabá (PA). Em 2017, investiram R$ 180 milhões na expansão do Partage Shopping Campina Grande, dobrando seu tamanho, que passou a ter 39.660 m2 de ABL e 82.040 m2 de área construída. É o maior centro de compras do interior da Paraíba, com estrutura predominantemente horizontal. Segundo Macedo, ser pioneiro em regiões com alto potencial econômico traz vantagens, pois é possível entregar para toda a comunidade um equipamento que concentre várias atividades para o dia a dia dos clientes.
O empreendedor também enfrenta dificuldades no caminho ao implantar o equipamento. “Precisamos encontrar ou desenvolver operadores locais que, em geral, não estão acostumados à rotina de um shopping e precisam passar uma mudança de hábitos. E isso vale para quem trabalha ou consome. Por exemplo, leva um tempo para o morador deixar de fazer a refeição em casa para comer no shopping. O empreendimento passa a concorrer com a pracinha da cidade e os jovens mudam os hábitos e passam a paquerar no shopping. É recompensador quando percebemos que proporcionamos melhorias nas condições de vida das pessoas”, explica Macedo.
Gestão e negócios em perfeita sintonia
Em 1995, a Terral inaugurou seu primeiro shopping na Região Metropolitana de Goiânia e, a partir daí, passou a estabelecer parcerias para empreender no interior dos estados de Goiás e São Paulo. Segundo Marcio Rehder, diretor-geral da Terral Shopping Centers, a evolução econômica do país a partir de 2004 propiciou um cenário de oportunidades para investimentos em municípios que ainda não tinham recebido empreendimentos comerciais. “Soubemos aproveitar esse ciclo de crescimento, inaugurando um shopping por ano até 2014. O DNA da construção civil da companhia facilitou o desenvolvimento de um modelo de implantação que oferece custos reduzidos na construção e na operação, possibilitando um retorno adequado para esses investimentos”, explica.
Com 13 shoppings no portfólio, 1.500 lojas e 286 mil m2 de ABL, o grupo concentra os negócios em Goiânia, nas principais cidades do interior de Goiás e no interior da região Sudeste. Sempre atentos às oportunidades do mercado, atualmente, estudam o desenvolvimento de um novo greenfield na região Centro-Oeste e duas expansões. “Além disso, com a transformação do varejo e a mudança de perfil de consumo, buscamos adequar nossos ativos às tendências de mercado. Acreditamos ainda que o país voltará a ter um ciclo de crescimento econômico nos próximos anos e a demanda por novos empreendimentos e expansões será maior.” Para serem bem assertivos na escolha da localidade, primeiramente, fazem uma análise de geomarketing, que é a demanda do consumo e a renda disponível na região do terreno X a oferta de varejo instalada. A partir dessa equação, estudam de forma quantitativa o perfil do público, classe social e hábitos de consumo. Só depois, partem para um estudo qualitativo sobre o comportamento do consumidor.
Redher também concorda que os maiores desafios nessas regiões são a quebra de paradigmas e a mudança de consumo. “Há um forte comércio de rua e um relacionamento muito pessoal entre lojistas e consumidores. Por isso, no período de lançamento e nos primeiros anos de operação, precisamos implementar ações que acelerem essa mudança de hábito de consumo na rua para o consumo no shopping center.”
O crescimento da empresa proporcionou também oportunidades para fortalecer a equipe e aperfeiçoar o ambiente de trabalho. Em 2019, a Terral foi eleita como uma das melhores empresas para trabalhar na região Centro-Oeste.
A maior do interior
A Tenco Shopping Centers também adotou essa estratégia de investimento há dez anos, quando as capitais já estavam saturadas e apresentavam escassez de terrenos. Então, passou a implantar centros de convivência e experiências em cidades consideradas polos regionais que tivessem cerca de 200 mil habitantes com renda per capita mensal superior à média brasileira. Passou a atender essa demanda, construindo o único mall de diversas cidades e trazendo como diferencial três grandes marcas nacionais e uma grande rede de cinemas para cada empreendimento. Com isso, tornou-se a maior empresa de shoppings do interior do Brasil, com 16 unidades no portfólio. “Temos equipamentos bastante maduros com potencial elevado de vendas para os varejistas, como é o caso do Cariri Garden Shopping, Via Café Garden Shopping e Itaquá Garden Shopping”, relata Fabrício Amaral, presidente da Tenco Shopping Centers.
A partir deste ano, começou a investir na administração de shoppings que se encaixam na tese de interiorização. São eles: Aparecida Shopping, em Aparecida de Goiânia (GO), e DF Plaza Shopping, em Águas Claras (DF). Por enquanto, não devem investir em novos greenfields, sendo que o último foi o Itaquá Garden Shopping, inaugurado em 2017. Há três anos, concluíram a aquisição do Jaraguá do Sul Park Shopping e inauguraram mais três empreendimentos: Juá Garden Shopping, Via Café Garden Shopping e Bragança Garden Shopping. Neste ciclo, foram investidos R$ 900 milhões. Segundo Amaral, os investimentos serão canalizados para expansões já previstas.
“Todo shopping que implantamos se torna uma vitrine de negócios, assumindo importante papel no fortalecimento da economia da região. Além de ser o ponto de encontro que promove convívio, lazer, moda, gastronomia e compras, gera empregos e renda, valorização imobiliária, desenvolvimento e incremento da área.”
“Nossa estratégia sempre foi de implantar novos centros de compras, mas, em 2015, percebemos que era preciso criar um viés estratégico em função da economia brasileira. Decidimos avaliar aquisições do empreendimento já em funcionamento e que apresentassem bom custo, ao invés de focar exclusivamente em construções. Atualmente, estamos concentrados em fortalecer e consolidar ainda mais nossos empreendimentos e processos”, conta Amaral.
Para atuar no interior em cidades sem a cultura de shopping center, a Tenco implantou um projeto exclusivo para apoiar e orientar o lojista local. Então, disponibiliza equipe de arquitetos para auxiliar no layout, facilita o acesso a linhas de financiamentos em bancos, ajuda na contratação de funcionários, entre outros pontos. “Isso é muito bom para o varejista que tem a chance de se inserir em novos mercados, com demanda reprimida, em fase de formação de hábitos de consumo, viabilizando sua expansão e ampliando suas vendas”.
De acordo com Amaral, o maior desafio de todos ao investir no interior é o cenário econômico do país, pois interfere diretamente no poder de decisão do consumidor. Os demais obstáculos são totalmente superáveis e já estão mapeados, como morosidade de liberação da documentação e falta de infraestrutura do munícipio. Ele acredita, ainda, que o fenômeno da interiorização seguirá em ascendência nos próximos anos, basendo-se em alguns levantamentos para corroborar sua defesa. “A consultoria Boston Consulting Group realizou um estudo que concluiu que os varejistas nacionais teriam que estar em 229 cidades para cobrir 75% do Produto Interno Bruto (PIB). Em 2020, para ter a mesma fatia da economia, precisarão estar em 400 municípios com circulação de US$ 307 bilhões sendo US$ 141 bilhões concentrados no interior. Essa nova demanda de consumo já começou e já era percebida por nós. Por isso, o varejista precisa avaliar se seguirá o crescimento da demanda do interior, onde há um novo consumidor ansioso por acesso a produtos, marcas e serviços inéditos, que até então estavam disponíveis apenas aos moradores das grandes cidades”, detalha.
