Liberdade de Contratar e a Formação do Tenant Mix
Em recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), um importante precedente foi estabelecido para o setor de shopping centers no Brasil. O julgamento, ocorrido em 21 de maio de 2024, reafirmou o papel essencial dos empreendedores desses centros comerciais na criação e definição do “tenant mix” – ou seja, a combinação de lojas que compõem o shopping (REsp 2.101.659/RJ). Em termos simples, o STJ decidiu que é o empreendedor quem define quais lojas entram e como elas se organizam no empreendimento, sem que o lojista possa interferir no processo decisório.

Isso pode parecer algo óbvio para quem atua no setor, uma vez que o empreendedor é o responsável pelos estudos de mercado que determinam o público-alvo do shopping e a forma de atender às suas demandas. Contudo, esse entendimento foi questionado em uma disputa judicial, e o caso chegou ao STJ.
O problema surgiu quando um shopping no Rio de Janeiro alugou espaço comercial para um restaurante japonês com a condição de que, por cinco anos, o locatário teria preferência se outro lojista do ramo quisesse abrir no shopping. Passado esse prazo, o shopping firmou contrato com um novo restaurante da culinária japonesa.
O primeiro restaurante, inconformado, levou o caso à justiça, alegando concorrência predatória e quebra da boa-fé negocial, já que não houve estudo prévio de mercado para comprovar que os dois poderiam coexistir.
A questão levantada é interessante: ter dois restaurantes do mesmo tipo “lado a lado” seria uma prática de concorrência predatória? O STJ foi categórico ao dizer que não.
Na verdade, ter lojas semelhantes próximas é uma prática comum e aceita em shopping centers.
Basta observar os grandes shoppings do Brasil, onde é comum ver várias lojas de vestuário, telefonia ou até restaurantes especializados no mesmo corredor, competindo diretamente, como é o caso das famosas praças de alimentação com diversas opções de fast-food.
Além disso, o tribunal reafirmou que a formação do “tenant mix” é uma prerrogativa do empreendedor, que define quais lojas fazem parte do shopping e onde se localizam. Essa liberdade é da natureza empresarial do contrato de locação em shopping centers, que envolve negociações entre empresas e profissionais que conhecem bem o setor e sabem lidar com os riscos do mercado.

O STJ destacou que, em contratos empresariais, deve prevalecer a autonomia da vontade e o princípio de que os acordos feitos entre as partes devem ser respeitados. Ou seja, o controle judicial sobre esses contratos é mais restrito, porque pressupõe-se que os envolvidos são profissionais capazes de negociar em condições de igualdade.
Enfim, o precedente veio como um brinde, merecendo leitura atenta por todos os interessados no setor de shopping centers. Afinal, restou chancelado pela Corte Superior que a composição do mix de lojas é um aspecto estratégico e exclusivo dos empreendedores, que têm toda a liberdade para estruturar as operações do shopping de acordo com as necessidades e o perfil de seus clientes. E isso, sem dúvida, é uma boa notícia para o setor!
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