El retail mexicano recalibra su expansióny se enfoca en la eficiencia de los activos
El sector de centros comerciales y retail en México está revisando sus estrategias de crecimiento. Después de un largo periodo de expansión acelerada, marcado por la apertura masiva de nuevas tiendas y desarrollos, el mercado comienza a priorizar la eficiencia operativa, la selección estratégica de ubicaciones y el desarrollo de formatos más compactos. Este movimiento acompaña las transformaciones en los hábitos de consumo y la integración entre los canales físicos y digitales.
Datos de un estudio realizado por la consultora Mac Arquitectos Consultores señalan que el ritmo de inauguración de centros comerciales en el país se ha desacelerado. El promedio anual de nuevos proyectos pasó de 21 desarrollos entre 2013 y 2019 a 16 aperturas por año entre 2020 y 2025.
A pesar del ritmo más moderado, el mercado inmobiliario comercial mexicano continúa ofreciendo oportunidades puntuales. Las proyecciones para los próximos dos años apuntan a la incorporación de 26 nuevos centros comerciales al inventario nacional. Los proyectos se concentran principalmente en ciudades de tamaño medio, corredores industriales, nuevos ejes residenciales y regiones en proceso de desarrollo urbano.
Durante la primera mitad de 2026, México contabilizaba 988 centros comerciales en operación, que sumaban 25.09 millones de metros cuadrados de Área Bruta Rentable (ABR) y alrededor de 79,000 tiendas. La tasa promedio de ocupación entre los diez principales operadores institucionales del país se mantenía por encima del 91%, alcanzando niveles de hasta 99% en desarrollos consolidados. Las cifras muestran que, aun con la reducción en nuevos lanzamientos, los activos existentes mantienen una elevada demanda.
Paralelamente, la expansión del sector adquiere nuevos matices con el crecimiento del modelo de “hard discount”. Caracterizado por operaciones eficientes, unidades de menor tamaño y precios competitivos, este formato ha ganado relevancia. Cadenas como Tiendas 3B, AutoZone, La Comer, HEB y Farmacias Guadalajara encabezan este movimiento. Tiendas 3B pasó de 1,096 a 3,346 unidades, mientras que Farmacias Guadalajara amplió su presencia de 142 a 3,099 establecimientos desde 2019.
La reconfiguración del sector exige una adaptación de los operadores. Los puntos de venta físicos también se han convertido en hubs logísticos, puntos de recogida de compras en línea y espacios de relacionamiento con los clientes. Ante este escenario, la estrategia de los desarrolladores deja de centrarse únicamente en ampliar el portafolio y pasa a enfocarse en incrementar la productividad de los activos y modernizar los espacios existentes.
