Varejo mexicano recalibra expansão e foca em eficiência dos ativos
O setor de shopping centers e varejo no México está revisando suas diretrizes de crescimento. Após um longo período de expansão acelerada pautado pela abertura massiva de novas lojas e empreendimentos, o mercado nacional passa a priorizar a eficiência operacional, a escolha estratégica de localização e o desenvolvimento de formatos mais compactos. A movimentação acompanha as transformações nos hábitos de consumo e a consolidação da integração entre os canais físicos e digitais.
Dados de um levantamento da consultoria Mac Arquitectos Consultores, apontam que o ritmo de inaugurações de centros comerciais no país registrou uma desaceleração. A média anual de novos projetos caiu de 21 empreendimentos, no período entre 2013 e 2019, para 16 aberturas ao ano entre 2020 e 2025.
Apesar do ritmo mais cadenciado, o mercado imobiliário comercial mexicano segue oferecendo oportunidades pontuais. A projeção para os próximos dois anos indica a incorporação de 26 novos shopping centers ao parque nacional. Os novos projetos estão concentrados sobretudo em cidades de médio porte, corredores industriais, novos eixos residenciais e regiões em processo de desenvolvimento urbano.
Na primeira metade de 2026, o México contabilizava 988 shopping centers em operação, somando 25,09 milhões de metros quadrados de Área Bruta Rentável (ABR) e cerca de 79 mil lojas. A taxa média de ocupação entre os dez principais operadores institucionais do país permanecia sólida, acima de 91%, alcançando marcas de até 99% em empreendimentos consolidados. Os números demonstram que, mesmo com a redução nos lançamentos, os ativos existentes mantêm elevada demanda por locação.
Paralelamente, a expansão do setor ganha novos contornos com a ascensão do modelo de “Hard Discount”. Caracterizado por operações enxutas, unidades menores e preços competitivos, o formato vem ganhando relevância. Redes como Tiendas 3B, AutoZone, La Comer, HEB e Farmacias Guadalajara lideram esse movimento. A Tiendas 3B, por exemplo, saltou de 1.096 para 3.346 unidades, enquanto a rede Farmacias Guadalajara ampliou sua presença de 142 para 3.099 lojas desde 2019.
A reconfiguração do setor exige adaptação dos operadores. Os pontos de venda físicos passaram a atuar também como hubs logísticos, pontos de retirada de compras online e centros de relacionamento com o cliente. Diante desse cenário, a estratégia dos empreendedores deixa de ser o mero aumento de portfólio para focar na elevação da produtividade dos ativos e no retrofit dos espaços existentes.
