Da caução nas ações de despejo – o crédito do locador, decorrente de aluguéis inadimplidos, como caução suficiente e idônea
Todo empreendedor imobiliário já se viu às voltas dos requisitos e procedimentos inerentes a ações de despejo e cobranças de aluguéis. Ocorrências comuns, reflexo de uma economia fragilizada, que tiverem de ser enfrentadas e solucionadas pelos empreendedores em especial nos últimos cinco anos – período bastante desafiador para mercado imobiliário, especificamente ao setor de shopping centers.
Constatada a necessidade de se promover o despejo numa locação comercial, é sabido que a imissão imediata na posse, pelo locador, é medida primordial. Aguardar a tramitação processual para posterior imissão na posse implica, na maioria das vezes, amargar perda de receita e o comprometimento da estratégia comercial do empreendimento imobiliário como um todo, a considerar a existência de locatários que, ao inadimplirem a contraprestação pecuniária inerente à locação, deixam igualmente de adimplir o pagamento das demais verbas locatícias.
A Lei Federal n.º 8.245, que disciplina a locação de imóveis urbanos, traz em seu Capítulo II, os requisitos a serem observados em ações de despejo. Em referido Capítulo II, existe a previsão de prestação de caução em duas hipóteses: (i) aquela prevista no parágrafo primeiro do artigo 59, que consiste na concessão de liminar, independentemente da oitiva prévia do locatário, na forma da lei, para desocupação do imóvel em quinze dias, em valor equivalente a três meses de aluguel; e (ii) aquela prevista no caput do artigo 64, que prevê, já na hipótese de execução do julgado favorável – ou seja, quando já há uma decisão judicial determinando o despejo – a necessidade de prestação de caução em valor equivalente a pelo menos 6 meses de aluguel.
A polêmica sempre existiu na medida em que, o parágrafo primeiro do artigo 64 da lei que disciplina as locações, é claro ao disciplinar que a caução ali referida pode ser real ou fidejussória – ou seja, não necessariamente em moeda corrente. O parágrafo primeiro do artigo 59 da mesma lei, por sua vez, é omisso ao estabelecer de que forma a mencionada caução poderia ser prestada. Essa omissão legislativa induziu o patrocínio de teses e interpretações de que tal caução não poderia ser aceita se não em dinheiro – o que trazia aos locadores, já penalizados patrimonialmente por não receber a devida contraprestação daqueles que usufruíam de seus imóveis, um ônus financeiro grande, para o qual nem sempre estavam preparados.
Entendimentos jurisprudenciais recentes têm trazido importante interpretação no sentido de esclarecer que a caução prevista no Capítulo II da lei que disciplina as locações não necessariamente precisa ser em moeda corrente. Mais importante ainda, o crédito do empreendedor imobiliário, montante líquido e exigível, tem sido aceito como garantia suficiente e idônea, apto a ser oferecido como caução. Nesse sentido, decisão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, deste ano, firmou entendimento no sentido de que “(…) destinando-se a caução a aprovisionar o locatário da realização de indenização para a hipótese de a decisão que deferira liminarmente a desocupação do imóvel vir a ser reformada, não firmando o legislador que deverá ser realizada mediante depósito do montante correlato ou sob a forma de garantia real, resguardando ao locador discricionariedade para optar pela forma de realização da garantia, inexiste óbice para que seja representada pelos locativos inadimplidos, pois ostentam expressão pecuniária e são aptos a realizar o almejado mediante mitigação da obrigação afeta ao inquilino. (…)” ( TJ/DF, AI 0702017-35.2019.8.07.0000)
A decisão acima citada traz importante interpretação e representa um movimento de consolidação jurisprudencial sobre o assunto: o crédito do empreendedor, locador de imóvel, referente ao aluguel devido e não pago, representa sim caução idônea apta a garantir a concessão de liminar em ação de despejo, a fim de permitir ao locador a imediata imissão na posse do imóvel. Considerando que a caução tem por objetivo a chamada contracautela, é inegável que a concessão do próprio crédito inadimplido, que representa quantia exigível em dinheiro, é suficiente a garantir ao devedor dos encargos da locação, a indenização mínima por eventuais perdas e danos na hipótese de reversão posterior da decisão liminar.
Para os empreendedores de shopping centers, a possibilidade de oferecer, como caução, os próprios créditos decorrentes de aluguéis inadimplidos, representa notável avanço e demonstração de que o Poder Judiciário cada vez mais se encontra atento às especificidades e necessidades de diferentes atividades econômicas. Não raro, muitos empreendedores de shopping centers, ao ter que prestar caução em dinheiro para obtenção de liminares de despejo e imissão na posse, tinham que sacrificar o caixa – que já não recebia regularmente os aluguéis programados – e despender montantes muitas vezes expressivos e não previstos em seus orçamentos – o que, inegavelmente, causa transtornos ao planejamento da atividade comercial como um todo.
Com a possibilidade já reconhecida no Judiciário de oferecer em caução, créditos locatícios, os empreendedores e locadores terão a possibilidade de melhor gerir sua atividade, com maior efetividade e menores ônus financeiros em casos de inadimplemento de seus locatários, possibilitando, assim, uma melhoria de seus resultados, afetados sobremaneira quando do reiterado inadimplemento de seus locatários.