IPTU: como os shopping centers devem agir diante de reajustes expressivos

Confira as orientações jurídicas e técnicas para avaliar aumentos e identificar possíveis excessos na cobrança

A cobrança do IPTU volta ao radar dos shopping centers a cada início do ano, já que reajustes acima do esperado podem alterar projeções orçamentárias, influenciar decisões administrativas e gerar efeitos nas relações contratuais. Em um ambiente que exige planejamento e controle rigoroso de despesas, mudanças relevantes no tributo pedem leitura dos critérios adotados por cada município e respostas ágeis dentro dos prazos estabelecidos. Atenta a esse contexto, a Abrasce acompanha as atualizações promovidas pelas prefeituras e apoia o setor na análise técnica de eventuais distorções.

Segundo Renata Novotny, sócia-fundadora do Novotny Advogados e head da área tributária, o aumento do IPTU sempre gerou impacto no setor e necessita de atenção, pois,  em inúmeras oportunidades, os municípios buscam se valer dele para aumentar a arrecadação, às vezes, por meio da revisão de planta genérica de valores ou, às vezes, por meio de reavaliações individualizadas do valor venal. “Já foram identificadas situações em que a majoração supera 200% em relação ao exercício anterior, percentual muito acima dos índices inflacionários do período. Esse cenário compromete a previsibilidade orçamentária, pressiona o fluxo de caixa e repercute na estrutura de custos repassados aos lojistas, impactando, de maneira direta, as inúmeras relações jurídicas já estabelecidas nos empreendimentos”, detalha. 

Por isso, é preciso entender as razões que geraram eventuais aumentos, para que seja possível atuar o mais rápido possível. “No Rio de Janeiro, por exemplo, o prazo administrativo para impugnação do valor venal, se encerrará em 24 de abril de 2026. Em São Paulo, o prazo para apresentação do pedido de Avaliação Especial é de 90 dias a contar da data de vencimento da primeira parcela ou do vencimento da parcela única. Assim, é necessário analisar atentamente as legislações de cada município.”

No caso dos shopping centers, esse cuidado deve ser redobrado, especialmente em razão do elevado número de inscrições imobiliárias vinculadas ao empreendimento, o que pode ampliar significativamente o impacto financeiro e exigir controle ainda mais rigoroso de prazos.

Como agir

Para aqueles que tiveram um aumento expressivo do IPTU, a orientação de Renata é que o administrador realize a imediata análise técnica do lançamento, verificando, especialmente, a base de cálculo e a alíquota adotada, bem como dos demais dados considerados pelo município. A revisão do valor venal, com apoio de laudos e perícias independentes, é uma das principais abordagens. “A apresentação de avaliação imobiliária fundamentada, elaborada por profissional habilitado, permite confrontar os critérios utilizados pelo município e demonstrar eventual superavaliação do imóvel causadora de indevida majoração de IPTU. Contudo, é essencial verificar se o valor venal lançado não está, paradoxalmente, abaixo do valor de mercado apurado, pois, nesse caso, a prova técnica pode vir a servir como prova em favor do Município. Toda a estratégia de defesa deve ser cuidadosamente avaliada.”

Caso sejam constatadas inconsistências como aumentos injustificados da base de cálculo, é recomendável a adoção tempestiva das medidas administrativas e, se necessário, judiciais, para que a cobrança seja revista.

Existem diversas iniciativas para majoração do imposto, por isso, cada caso deve ser tratado judicialmente com uma defesa específica. Mas, existem três principais teses jurídicas utilizadas para contestar essa elevação expressiva do IPTU. Renata explica em detalhes cada uma delas:

Impossibilidade de majoração que supere os índices inflacionários

Com base na jurisprudência consolidada do STF (Tema 211 da Repercussão Geral), é possível sustentar que a atualização do valor venal por ato do Poder Executivo somente é admitida até o limite da inflação. A elevação que ultrapasse esse parâmetro exige lei em sentido formal que altere a Planta Genérica de Valores (PGV).

Inadequação do lançamento em razão de equívocos fáticos

Com os dados da notificação de lançamento, é preciso avaliar se os dados da inscrição imobiliária foram adequadamente imputados, verificando-se a metragem, a tipologia, o fator idade, o fator posição e demais dados relacionados ao imóvel. Caso existam erros, é possível questionar a cobrança, para que o lançamento leve em consideração os verdadeiros dados do imóvel.

Violação aos princípios da proporcionalidade, não confisco e confiança legítima 

A depender da situação, havendo majoração exorbitante, sem prévia participação do contribuinte em procedimentos de avaliação individualizada dos imóveis, é possível argumentar que a cobrança, além de violar os princípios do contraditório e ampla defesa, não são razoáveis e acabam possuindo efeitos confiscatórios.

É importante ressaltar que mesmo com a cobrança sendo discutida, o pagamento do IPTU deve continuar sendo pago ou depositado administrativamente ou em juízo. “A ausência de pagamento ou depósito expõem os empreendedores a riscos relevantes, como incidência de multa e juros, inscrição em dívida ativa, ajuizamento de execução fiscal, bloqueios de bens, penhora de ativos e restrições à emissão de certidões negativas”, alerta. 

Isso, porém, não significa que o contribuinte esteja impedido de questionar o aumento. Ao contrário: paralelamente, é possível buscar a revisão do lançamento. “Os pedidos administrativos devem conter a demonstração das razões que justificam os pleitos para as autoridades, inclusive ― muitas das vezes ―, através da apresentação de laudos de avaliação do valor da propriedade imobiliária. No entanto, quando a majoração decorre de diretriz geral do município — como reavaliações em massa com base em suposto valor de mercado, a judicialização costuma ser a postura mais eficaz”, explica a sócia-fundadora do Novotny Advogados. Para definir a estratégia mais adequada, é essencial identificar se há indícios concretos de excesso ou irregularidade na cobrança. A partir dessa análise técnica, avaliam-se a consistência do lançamento e a viabilidade de contestação. 

Mas como saber se é pertinente ou não? Caso não tenha ocorrido qualquer alteração relevante no imóvel, situações que evidenciam excesso ou irregularidade são aquelas em que há elevação muito superior à inflação do período, sem alteração formal da Planta Genérica de Valores por lei específica, ou quando o município promove reavaliação individualizada como regra geral, especialmente para imóveis já previstos na PGV. “Também há indícios de irregularidade quando não há a observância de critérios técnicos objetivos definidos em lei para justificar a nova base de cálculo ou, a depender do grau da majoração, quando o contribuinte não é previamente notificado para exercer o contraditório”, pontua. Resumindo, aumentos que ultrapassam a mera atualização inflacionária e decorrem de procedimentos sem transparência, publicidade ou fundamentação tendem a caracterizar excesso e devem acender o sinal vermelho para os empreendedores. 

Monitoramento 

A Abrasce segue atenta e coordena uma atuação estruturada na defesa do setor diante de majorações expressivas de IPTU. Segundo Renata, em Campinas (SP), por exemplo, onde a legislação municipal estabelecia um teto para o aumento do imposto, a Associação obteve êxito em mandado de segurança coletivo para que o teto fosse observado. “Mais recentemente, foi iniciada discussão judicial em Natal (RN), em razão de reavaliações individualizadas que resultaram em elevações substanciais da base de cálculo de um ano para o outro.” A advogada observa ainda que a entidade sempre busca endereçar dúvidas dos associados, para que eles possam levar seus questionamentos judiciais ou administrativos individuais adiante.