Abrasce acompanha de perto a regulamentação da Reforma Tributária

Entre diversos temas, o Fórum de Diálogo, promovido pela Receita Federal, trouxe pontos relevantes relacionados ao setor de locação de bens imóveis

Com a proximidade da fase de testes do novo sistema tributário, prevista para janeiro de 2026, o país intensifica os debates sobre a regulamentação da Reforma Tributária. Entre os dias 4 e 8 de agosto de 2025, foi realizado, em Brasília, o Fórum de diálogo sobre a regulamentação da reforma tributária, evento promovido pela Receita Federal, pelo Consefaz, pela Confederação Nacional dos Municípios e pela Frente Nacional dos Prefeitos, contando também com a participação dos membros do Comitê Gestor provisório do IBS. A Abrasce esteve representada pelo advogado Bruno Toledo Checchia, sócio da área tributária do escritório Bichara Advogados. 

Embora a Reforma Tributária tenha sido aprovada em 2023 e regulamentada pela Lei Complementar em 214/2025, o processo ainda exige um extenso trabalho para sua implementação efetiva. “A própria lei complementar traz temas que dependem de regulamentação, tanto pela Receita Federal, quanto pelo Comitê Gestor em um ato conjunto. E isso se dará por regulamentação infralegal, como portarias, atos normativos e resoluções conjuntas. Então, ainda existem muitas dúvidas relacionadas ao operacional, porque esses instrumentos trarão os detalhes, por exemplo, quais informações devem constar na nova nota fiscal, qual será o prazo de apresentação de documentos fiscais, entre muitas outras”, explica o advogado tributarista.

Em janeiro, por meio de ofício, a Abrasce encaminhou sugestões sobre questões que ainda demandam esclarecimentos, especialmente no que tange à tributação do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS)  e da Contribuição sobre Bens e Serviços.

E essa lacuna de definições técnicas e operacionais motivou a realização do Fórum de Diálogo. Representantes de associações tiveram a oportunidade de encaminhar com antecedência suas dúvidas e sugestões para a Receita e ao Comitê Gestor para que pudessem ser respondidas. 

 Em diversas ocasiões,  reconheceram não ter uma posição formada sobre determinados assuntos — alguns, inclusive, apresentados pela primeira vez por associações setoriais. Embora certos painéis tenham avançado com respostas mais específicas, até o momento, não há registros oficiais, deixando as discussões ainda no campo do discurso.

“A posição dos órgãos do fisco tem parecido muito positiva no sentido de eles estarem dispostos a ouvir os contribuintes e as nossas sugestões e ter uma lei mais clara possível que evite futuros litígios”, conta.

Alguns dos pontos abordados

Apesar da ausência de documentos oficiais ou notas técnicas formais, o Fórum de Diálogo trouxe sinalizações importantes que preocupam setores específicos, como o de shopping centers. Uma das questões que gerava mais insegurança era a possibilidade de criação de novos cadastros fiscais. Segundo Bruno, a resposta das autoridades foi considerada positiva: “Eles foram muito firmes ao dizer que, hoje, o cadastro obrigatório vai ser o CNPJ, que já existe, o CPF para operações com pessoas físicas e o CIB (Cadastro de Imóveis Brasileiros), algo que todo mundo está acostumado. Então não pretendem aumentar a burocracia.” No caso de regimes específicos, não estão mexendo.

Um dos pontos que mais geram preocupação entre contribuintes é o risco de uma mesma operação ser fiscalizada simultaneamente por União, estados e municípios, pois tributos serão divididos entre os três entes federativos (CBS na esfera federal e IBS nas esferas estadual e municipal). 

A Receita Federal reconheceu essa possibilidade, mas destacou que está trabalhando para que isso não se torne regra. Foi ressaltado que a autonomia fiscal dos entes será respeitada — “tivemos que manter a independência dos entes federativos para fiscalizar” —, mas que há um esforço em criar mecanismos de cooperação. 

Apesar de os desafios serem maiores na relação com a União, por envolver um tributo distinto, há otimismo quanto à integração entre estados e municípios, que dividirão o IBS. “Isso é mais fácil entre estados e municípios porque é o mesmo tributo. E estão tentando simplificar isso ao máximo, utilizando prova emprestada.” Ou seja, se um município realiza uma fiscalização e colhe elementos de prova, esses dados poderão ser compartilhados. “Disseram ainda que estão apostando muito no Comitê de Harmonização, um órgão superior, que tentará lidar com essas divergências jurídicas e de interpretações entre as administrações fiscais. ”

Além disso, há uma aposta forte em ferramentas de autorregularização, comunicando o contribuinte sobre o erro, e apuração assistida, em que o documento fiscal virá pré-preenchido assim como já acontece no Imposto de Renda.

“Existe essa disposição da Receita Federal e do Comitê Gestor em conversar com o contribuinte, ter meios de autorregularização e evitar conflitos.”

Sobre a pluralidade de imóveis, que pode determinar quem será ou não contribuinte, a Receita sinalizou que esse critério não será definido com base apenas na matrícula dos imóveis, mas considerando o critério de utilização.

“Isso é interessante, porque pode ajudar em alguns planejamentos tributários no futuro. Por exemplo, eventualmente, lojas muito grandes que não sejam fracionadas sejam consideradas como uma loja só, ou que sejam fracionadas e sejam consideradas como uma loja só.”

Outro destaque positivo foi a confirmação do regime de caixa para o setor imobiliário, permitindo que o tributo seja recolhido no efetivo pagamento da operação. Isso evita situações em que o contribuinte paga o imposto mesmo sem ter recebido. No entanto, havia uma dúvida sobre a base de cálculo do valor da locação. Segundo Checchia, a Receita esclareceu: “A gente entende que o regime caixa se aplica também à questão da base de cálculo”, ou seja, o imposto será calculado apenas sobre o valor efetivamente pago, e não sobre o valor integral previsto no contrato.

De acordo com o advogado tributarista, em relação à opção de tributação com alíquota de 3,65% para contratos de locação assinados antes da Reforma com previsão de encerrar em tempo determinado. Embora a regra permita essa opção desde que o contrato esteja registrado em cartório até o fim de 2025, a lei não é clara sobre a partir de quando essa alíquota começaria a valer. O receio era de que a escolha pelo 3,65% afastasse o direito de aplicar a alíquota de 1% no ano de teste (2026). “Isso não está claro na lei, a gente precisa de ajuste”. A Receita reconheceu a lacuna e afirmou que a aplicação do 3,65% será apenas a partir de 2027, mas reforçou a necessidade de correção legislativa para evitar dúvidas interpretativas. O ano de 2026 continua como um ano teste para fins de IBS e CBS. 

Com olhar atento

Segundo Checchia, a mais importante agora é acompanhar a regulamentação infralegal, para que, a partir do momento em que o Comitê Gestor e a Receita Federal comecem a publicar as normas oficiais, possamos ter segurança jurídica definitiva. Apesar das dúvidas serem comuns,  já que “o setor nunca foi obrigado a recolher ISS nem CMS” e a reforma representa uma grande novidade para a locação de imóveis, há otimismo quanto à adaptação com o avanço da regulamentação. 

Além disso, o advogado tributarista ressalta que o trabalho da Abrasce de se preparar desde cedo para a reforma contribuiu para conquistas importantes, como “uma redução de 70% na alíquota” e o regime próprio especial para o setor. E a entidade segue acompanhando todos os passos para informar os associados.