Con una cartera robusta y madura, Alqia realiza estudios de master plan para sus activos

La planificación de la expansión debería anunciarse en 2024

Con el propósito de transformar la gestión de activos con eficiencia e innovación, Alqia pretende anunciar el calendario de expansión a lo largo de 2024 y también prevé una aceleración del crecimiento en los próximos meses. En entrevista a la Revista Shopping Centers, Carlos Frederico Youssef, director general de Alqia, brinda detalles sobre el reposicionamiento de la marca, el balance positivo para 2023, las adquisiciones de los últimos dos años, la revitalización del mix, entre otros temas. Alqia, que forma parte del grupo HSI, gestora de referencia en inversiones alternativas, tiene 11 emprendimientos en cartera, está presente en el Sudeste, Norte y Nordeste y genera más de 10 mil empleos directos e indirectos. Es un player en el segmento que impacta positivamente a sus frecuentadores, colaboradores, inquilinos y proveedores y busca constantemente transformación, adaptación y evolución del negocio. Recibió este nuevo nombre después de la HSI adquirir a la administradora Saphyr en el segundo semestre de 2023, comprando el activo que ya pertenecía a la cartera de un fondo gestionado por ella.

Revista Shopping Centers – Con el reposicionamiento de la marca, anunciado en agosto de 2023, ¿cuáles fueron los primeros cambios implementados que ya están dando resultados?

Carlos Federico Youssef – Tras la adquisición de Alqia por parte del grupo HSI, integramos nuestros equipos, por lo que fue necesario reposicionar la marca para reflejar este nuevo momento de la empresa y quiénes somos realmente.
Con la integración de los equipos obtuvimos una serie de beneficios, como mayor agilidad en la toma de decisiones y sinergia entre las unidades del Grupo, lo que se tradujo en una mayor eficiencia operativa al aprovechar la estructura del grupo HSI, con equipos más completos y diversificados. Las oportunidades profesionales también se han visto ampliadas por el ecosistema más completo de la empresa.

RSC – Me gustaría que me explicaran cómo se eligió el nombre Alqia y cómo se ha producido esta “alquimia” en los negocios.

CFY – Además de ser un nombre creativo, quizás un poco poético, también es una palabra bonita, con una pronunciación agradable. La elección fue unánime y, cuando encontramos esta opción, tuvo mucho sentido para todos nosotros.

La capacidad de transformación siempre ha sido una característica llamativa de nuestro ADN. Un centro comercial es un organismo vivo que necesita estar en constante transformación, adaptación y evolución. Transformar la gestión de la industria por medio de la eficiencia y la innovación es el núcleo de nuestro propósito.

RSC – ¿Hay proyectos de expansión o incluso nuevos en marcha o en estudio?

CFY – En 2023, ejecutamos y completamos una expansión del Shopping Pátio Maceió. Además, vemos la necesidad de mejorar la experiencia del consumidor en el área gastronómica, lo que llevó a una revitalización de la Plaza de Comidas del emprendimiento. Hemos elaborado estudios de master plan para nuestros emprendimientos y, a lo largo de 2024, esperamos anunciar el cronograma de expansión de estos activos.

RSC – ¿Hay alguna venta o adquisición de activos prevista para el 2024?

R: La estrategia de reciclaje de cartera ha tenido éxito dentro del Grupo en los últimos años, dando como resultado una cartera más sólida, consistente y madura. Ejemplos recientes de estas acciones en la empresa fueron las adquisiciones de dos emprendimientos en el triángulo de Minas Gerais en 2022: el Shopping Uberaba y Uberlândia Shopping.

Además, recientemente se vendió una participación minoritaria del 30 % en el Shopping Pátio Maceió. Este activo fue adquirido íntegramente por HSML11, el fondo de inversión inmobiliario de HSI, en 2019 por R$ 382 millones y mostró un crecimiento significativo en su ingreso operativo neto (NOI), con un aumento de más del 53 % desde entonces, por medio de medidas de eficiencia, mejoras comerciales y experiencia del cliente. La venta de esta participación minoritaria, valorada en R$ 213 millones por el 30 %, representó una ganancia de capital absoluto de R$ 303 millones si se extrapola al 100 % de la participación.

RSC – ¿Cómo evalúa el desempeño de los centros comerciales de Alqia en 2023? ¿Cómo son la tasa de ocupación, las ventas y la afluencia de emprendimientos?

CFY – Cerramos el año 2023 con aproximadamente 200 nuevos contratos de alquiler, apertura de tiendas de importantes marcas nacionales, internacionales y locales, con el objetivo de ampliar las opciones de compra de los clientes y fortalecer el emprendimiento en las regiones en las que operamos, como Sudeste, Norte y Noreste.

Nuestras tiendas alcanzaron R$ 5 mil millones en ventas en 2023, combinado con trabajos de eficiencia en el condominio, llevando el indicador de costo de ocupación de los inquilinos al 9,4 %, un nivel muy competitivo en comparación con los estándares del mercado y un indicio de una oportunidad de aumentar los resultados en el corto y mediano plazo.

Además, terminamos el año con una tasa de ocupación del 95 %, un aumento de aproximadamente 300 puntos básicos (YoY). Finalmente, registramos una reducción significativa en la tasa de morosidad, finalizando el año con este indicador cercano a cero. Todos estos resultados culminaron en un aumento del NOI de alrededor del 18,2 % para los emprendedores.

RSC – ¿Ha habido un cambio en la combinación de activos en los últimos cuatro años? 

CFY – Sí. Para adaptar el mix de tiendas, nuestra premisa es basarnos en datos de estudios de mercado de las regiones en las que operamos, además de realizar encuestas de satisfacción a nuestros clientes. A partir de esta información desarrollamos estrategias específicas para cada emprendimiento, alineadas con las necesidades del cliente, oportunidades y análisis del escenario competitivo.

Esta estrategia de ajuste del mix de tiendas fue fundamental para la evolución y crecimiento de los activos de la compañía, a un ritmo superior al del mercado. Lo más destacado de este cambio fue el aspecto gastronómico, que está transformando a nuestros centros comerciales en referentes en este sentido en las regiones en las que operamos. Por ejemplo, en Super Shopping Osasco, la participación de los alimentos en el Área Bruta Arrendable total del centro comercial aumentó del 10 % en 2019 al 25 % en 2023, lo que resultó en un crecimiento significativo de las ventas en el mismo período, del 61 %.

RSC – ¿Cuáles fueron los últimos proyectos desarrollados por el área de innovación de la compañía, que contribuyeron a la gestión y administración de activos?

CFY – Contamos con un sistema de gestión propio, denominado “CITTERA”, que nos permite implementar mejoras de gestión, desarrollándose en base a las necesidades diarias de nuestros centros comerciales. Estas iniciativas de mejora son implantadas por el equipo de Alqia, por medio de un programa de innovación abierta en el que participan todos los colaboradores de la empresa, denominado SouLabs.

RSC – ¿Cuáles fueron las inversiones más recientes realizadas en aceleración digital y en infraestructura de los emprendimientos?

CFY – Nuestro propósito se basa en la eficiencia operativa por medio de la innovación. Ejemplos concretos dentro de nuestra empresa incluyen el monitoreo de energía, CCO y CCM.

El CCO (Centro de Control y Operación de estacionamientos) conecta remotamente los estacionamientos de nuestros emprendimientos para operaciones de CCTV y también para resolución de problemas y atención al cliente. Este servicio se brinda de forma remota desde un centro ubicado en Porto Alegre. En cada unidad existen intercomunicadores, pantallas y tótems, por medio de los cuales el consumidor, en lugar de hablar con una persona, es dirigido a este centro.

El CCM (Centro de Control y Monitoreo de equipos de aire acondicionado) se enfoca en la eficiencia energética y el control de temperatura en nuestros centros comerciales, además de anticiparse a problemas operativos. Con él podemos predecir problemas operativos, comprobando si todos los equipos funcionan correctamente y si la temperatura de nuestros activos está alineada con nuestra premisa de eficiencia energética. Este centro de control y seguimiento asegura que operamos dentro de nuestro margen de eficiencia.

RSC – ¿Cuáles son los principales compromisos de la compañía con la agenda ESG (Environmental, Social and Governance)? 

Contamos con una cartera con cobertura nacional y gran potencial para impactar positivamente y transformar la sociedad. Nuestro compromiso se centra precisamente en esta transformación, cuidando a los stakeholders en las zonas de influencia, principalmente por medio del aspecto Social.

Por medio de acciones locales y alianzas con entidades y organismos públicos, destacamos algunas iniciativas llevadas a cabo a lo largo de 2023. Se donaron más de 22 toneladas de alimentos, se impulsaron campañas de donación de sangre que resultaron en más de 4.500 bolsas de sangre donadas y se realizaron campañas de vacunación con más de 2 mil aplicaciones. Estas fueron sólo algunas de las acciones impulsadas por Alqia durante el año.

RSC – ¿Cómo va la expectativa en 2024?

CFY – Nuestra expectativa para 2024 es una aceleración del ritmo de crecimiento debido al escenario macroeconómico favorable, con una reducción de las tasas de interés, una mayor confianza de los consumidores y de las empresas, un mayor acceso al crédito, una caída de la tasa de desempleo y una inflación controlada. Con todo ello, combinado con la evolución de nuestros activos, creemos que la empresa está bien posicionada para tener un prometedor 2024.

RSC- ¿Alqia ha invertido en Inteligencia Artificial?

CFY – Nuestra premisa es el uso de la IA para ganar eficiencia operativa. En esta línea, las inversiones de la compañía se centran en atención al cliente, análisis de datos y modelos predictivos. Utilizamos chatbots con Inteligencia Artificial para el análisis de datos internos, además de utilizar chatbots para atención al cliente.

RSC – ¿Cómo valora el hecho de que la compañía haya recibido el premio Top Open Corps, de Open Startups?

CFY -¡Como indicación de que vamos en la dirección correcta! Este premio fue muy celebrado por nuestro equipo, reconociendo el éxito de nuestras iniciativas de innovación, destacando el programa de innovación abierta, SouLabs, que resultó en varias interacciones con empresas del ecosistema de innovación.

RSC – Actualmente, ¿cuántos empleos directos e indirectos genera Alquía?

CFY – Generamos directamente más de 500 empleos y, si incluimos los empleos indirectos en los cálculos, estimamos que este número podría superar los 10 mil empleos generados.

RSC – Como miembros de Abrasce, ¿qué destacaría del trabajo realizado por la entidad?

CFY – Consideramos a Abrasce un stakeholder importante en la defensa de los intereses de la industria, especialmente por medio del apoyo legal brindado a varios centros comerciales en varias ciudades de Brasil, así como por el enfoque proactivo durante las discusiones sobre reforma tributaria y planes directores. Además, desempeñan un papel crucial en la difusión de contenidos y mejores prácticas de mercado.