A ação revisional de aluguel como ferramenta de gestão das receitas de aluguel. Uma reflexão para os shopping centers

A ideia deste artigo partiu de uma reflexão quando, em certa ocasião, ouvi um empreendedor dizer, em reunião com seu time de gestores: “Ok, os resultados mostram que o shopping performa bem e tem desempenho sólido. Mas qual valor de aluguel podemos atingir nas lojas se todo o empreendimento fosse hoje locado do zero?” 

A reflexão era simples na forma, mas relevante no conteúdo. Ela buscava resposta para a seguinte questão: mesmo com bons resultados operacionais, os aluguéis praticados no shopping refletiam, naquele momento, o seu real preço de mercado?

Por que a reflexão importa?

O ano era 2010 e o PIB do país crescera 7,5% em relação a 2009, com forte recuperação econômica no pós-crise do subprime norte-americano de 2008. Mesmo sob os efeitos da crise, nos anos de 2008, 2009 e 2010, o faturamento do setor crescera 11%, 10% e 17%, atingindo valores recordes de 64, 71 e 87 bilhões de reais. A taxa de ocupação estava em 97% em 2008 e 2009 e 98% em 2010. A inadimplência estava nos menores níveis históricos do setor.

É induvidoso o fato de que a crise desencadeada pela pandemia, em 2020, foi muito mais aguda para o setor de shopping do que a crise de 2008. A proibição da circulação de pessoas e o fechamento dos shoppings por imposição governamental traduziram-se em restrições severas de operação. Os lojistas enfrentaram quedas abruptas de faturamento e o cenário era de colapso das atividades econômicas.

A diferença é que, enquanto a crise de 2008 gerou distorções pontuais em certos setores econômicos, a crise da Covid-19 interrompeu o funcionamento praticamente de todas as atividades empresariais, em razão da adoção do isolamento social (lockdown).

Importa aqui dizer que a consequência comum entre os dois períodos de crise, contudo, é inequívoca: elas provocaram intervenções e renegociações contratuais para atender um momento crítico, mas seus efeitos continuam a repercutir nos contratos ao longo dos anos, criando uma defasagem estrutural nos valores dos aluguéis.

Contudo, também a exemplo do que ocorreu em 2008, o setor de shopping nos anos seguintes manteve-se resiliente e voltou a operar com faturamentos recordes, taxa de ocupação acima de 95% e inadimplência nos menores níveis históricos.

De acordo com dados divulgados pela Abrasce (Associação Brasileira de Shopping Centers), o setor, nos anos de 2023 e 2024, faturou 194 e 198 bilhões de reais, respectivamente. Em 2025, o faturamento atingiu 200,9 bilhões de reais.

Passados 15 anos, os dados econômicos do setor de shopping center seguem em franco crescimento – não como em 2010 -, mas batendo recordes de faturamento, com taxa de ocupação elevada e inadimplência também nos menores níveis históricos.

A reflexão proposta neste artigo, nessa medida, é a mesma que ouvi do empreendedor em 2010: “Qual o valor de aluguel o seu shopping pode atingir se ele fosse locado hoje do zero?” A reflexão de 2010 é mais atual do que nunca!

Oportunidades concretas de readequação: quando o aluguel fica para trás

Assim como em 2010, a reflexão não era para definir um valor de aluguel aplicável indistintamente a todas as lojas, mas apurar se o shopping como um todo estava bem locado naquele momento. A propósito, o mesmo de hoje: buscar um valor de aluguel mínimo de referência capaz de parametrizar um valor médio de mercado, a partir da análise dos aluguéis praticados nos seus próprios contratos de locação.

Apenas com a apuração desse valor médio de aluguel mínimo será possível ao shopping compará-lo aos diversos outros aluguéis contratados e, assim, identificar a ocorrência, caso a caso, de eventuais distorções e defasagens que merecem ser corrigidas.

Não se desconhece, todavia, que não há, nas locações dos shopping centers, ao menos como regra, uma homogeneização de aluguéis praticados em cada contrato. Pelo contrário: cada negociação é única e, além do valor do aluguel em si, levam-se em consideração aspectos subjetivos da operação como a marca, o segmento de atuação, o perfil de consumo etc.

Na prática, mesmo com esses aspectos subjetivos considerados, comuns em todo shopping, os aluguéis defasados decorrem tanto de fatores internos como externos aos contratos. Índices de reajustes anuais com variações negativas ou módicas, histórico de contratos antigos e concessões negociais feitas em momentos de crise são exemplos de fatores internos que contribuem para a defasagem do aluguel. Investimentos estruturais como expansões, melhorias arquitetônicas ou mesmo a própria valorização orgânica do ativo imobiliário do shopping são fatores externos que, do mesmo modo, acabam levando à defasagem do aluguel.

O desvirtuamento do aluguel contratado, normalmente, não ocorre do dia para a noite. Ele resulta da soma de pequenos desvios, endo e extracontratuais, ao longo dos anos. Esses elementos, quando acumulados no tempo, criam ilhas de valores de aluguéis praticados dentro do shopping, gerando situações em que lojas similares, às vezes, lado a lado e com o mesmo segmento de mercado, pagam aluguéis significativamente diferentes.

Não é novidade dizer que a manutenção de aluguéis defasados produz duplo prejuízo ao shopping. Além de impactar suas receitas correntes de aluguel, também distorce para baixo a precificação média do valor do metro quadrado no empreendimento. Isso porque, nas ações renovatórias e revisionais entre shopping e lojista, a principal divergência judicial é sempre o valor do aluguel do contrato. A solução do impasse acaba ocorrendo por meio de perícia técnica determinada judicialmente, que muitas vezes leva em consideração, na fixação do valor avaliado, os valores desses aluguéis defasados, o que reduz a média aritmética alcançada na avaliação.

Outro efeito negativo é o desequilíbrio competitivo entre lojistas, decorrente da ausência de isonomia nas condições contratuais. Lojas de mesmo segmento, metragem e localização não podem ou devem pagar valores de aluguéis incomparavelmente distintos.

O shopping é o guardião dos interesses coletivos e deve sempre cuidar, por além dos seus interesses econômicos, de cada uma das suas partes constituintes. Embora não exista uma contratualidade que imponha ao shopping o dever de manter igualdade nos valores de alugueis contratados com os lojistas, o propósito deve ser sempre construir um ambiente concorrencial saudável e ordenado, buscando, o quanto possível, manter patamares mínimos de condições de preço com o objetivo de evitar diferenças acentuadas que possam favorecer alguns lojistas em detrimento de outros.

Nestes casos, o shopping deve se valer de elementos legais e técnicos de avaliação do valor do aluguel mensal mínimo (AMM), planilhando todos os valores contratados a partir, por exemplo, de três critérios de comparação de dados de mercado: defasagem em razão da localização, da metragem aproximada e do seguimento de atuação.

No caso exemplificado, em 2010, a reflexão resultou na sistematização de todas as informações de aluguéis contratados. Com base nelas, o shopping reuniu subsídios para demonstrar, de forma fundamentada e convincente, a necessidade de ajuste do valor do aluguel, mostrando ao lojista que existiam razões concretas para a sua majoração.

Nas negociações, é fundamental informar e demonstrar ao lojista que a defasagem foi identificada a partir da utilização dos critérios de comparação de dados de mercado, localização, metragem aproximada e segmento de atuação, os mesmos utilizados por peritos judiciais, mostrando a vantagem da solução negocial frente à probabilidade de a defasagem ser reconhecia judicialmente.

A prática mostra que, nos casos em que se discute o reequilíbrio contratual, a assimetria de informações entre as partes resulta em dificuldades de consenso e tomadas de decisões equivocadas, que as levam, muitas vezes sem necessidade, a um conflito mais custoso e moroso, envolvendo despesas processuais e honorários advocatícios.

Como a intenção não é romper, mas reequilibrar o contrato, as partes têm o dever de negociar até mesmo para que, além de conhecer e entender a defasagem identificada pelo shopping, o lojista possa acessar as informações e se posicionar acerca das razões pelas quais não aceita a adequação do valor de aluguel proposta pelo shopping.

Contudo, sempre quando as informações e subsídios forem insuficientes para convencer o lojista da necessidade de adequação do valor aluguel, mostrando-se inviável do ponto de vista negocial, surge para o shopping a alternativa sempre eficiente da ação revisional de aluguel como ferramenta legal capaz de solucionar o impasse.

Quando negociar não é suficiente: o papel da ação revisional de aluguel

No setor de shopping centers a ação revisional de aluguel é associada a um cenário de conflito na relação com o lojista, sendo, não raras vezes, rotulada como uma pretensão violadora dos princípios da boa-fé, da função social dos contratos e do pacta sunt servanda.

Essa associação ignora uma realidade jurídica e econômica fundamental: a ação revisional de aluguel, quando bem estruturada, constitui-se como instrumento altamente eficiente da adequação dos valores dos aluguéis praticados no shopping, bem como de valorização de todo o ativo imobiliário do empreendimento.

Um dos aspectos jurídicos importantes da ação revisional de aluguel é que a Lei nº 8.245/91, nos seus arts. 19 e 68, autoriza, após três anos de vigência da locação, o seu uso sempre que o valor do aluguel contratado se distanciar do preço de mercado.

Ao eleger o preço de mercado como parâmetro legal, a lei buscou preservar o equilíbrio econômico das obrigações contratadas, reconhecendo que a existência da defasagem no valor do aluguel se traduz em uma anomalia na relação locatícia.

Essa anomalia acontece sempre que a equivalência das prestações for rompida. Esse rompimento advém, não raras vezes, de contratos firmados em períodos adversos e muitas vezes marcados por concessões negociais e crises conjunturais.

Um dos aspectos mais relevantes, e por vezes subestimados, da ação revisional de aluguel reside no fator tempo. Nas locações em shopping centers, é comum que a oportunidade de negociação do valor do aluguel fique sujeita aos momentos de renovação do contrato, após cinco, dez ou mais anos de vigência.

A ação revisional surge, nesse intervalo, como medida capaz de sanar essa inércia contratual ao permitir a revisão do valor do aluguel antes do fim do prazo do contrato, e até mesmo de forma imediata por meio de arbitramento de aluguel provisório no início da ação, a partir de elementos de prova que demonstrem, de plano, a defasagem do aluguel.

Essa demonstração é realizada por meio de contratos e boletos de aluguéis pagos por outros lojistas que já são de conhecimento e estão na posse do shopping, e se traduzem em provas documentais irrefutáveis e inicialmente suficientes para subsidiar eventual pedido liminar de arbitramento de aluguel provisório.

O fato de o shopping ter o domínio sobre todas as informações de aluguéis pagos no empreendimento, sem dúvida, o coloca em posição de vantagem negocial, além de facilitar a análise de viabilidade judicial da ação revisional contra determinado lojista. Mas a recomendação, contudo, é que essas informações e a conveniência da extensão de sua exibição nas tratativas negociais sirvam não para subsidiar condutas abusivas do shopping, mas para trazer a transparência necessária à negociação.

O efeito de “trava econômica” da ação revisional nos contratos

Outro aspecto relevante da ação revisional de aluguel é o efeito de “trava econômica” do contrato de locação a partir da data de seu ajuizamento.

Isso porque o valor fixado judicialmente retroage à data da citação, assegurando ao shopping, caso o aluguel contratado esteja de fato defasado, o recebimento das diferenças apuradas ao final do processo, que pode vir a ocorrer anos depois de seu ajuizamento. Evita-se, assim, que o pagamento das diferenças relativas aos meses que se passaram ao longo do trâmite do processo seja “perdido”, sendo apenas diferido.

Com isso, o shopping, a partir da citação, transfere para o lojista todo o passivo da defasagem ao longo do tempo, cujas diferenças, se houver, serão posteriormente atualizadas e devidas ao fim do processo, passando o shopping a proteger integralmente o valor econômico do contrato.

Adverte-se, todavia, que o uso da ação de revisão do aluguel não deve ser compreendido como medida automática. Pelo contrário: na verdade, o quanto possível, ela deve ser evitada. A saída é negocial e deve ser baseada em dados objetivos e critérios claros, sempre com simetria de informações. O norte será sempre a busca do equilíbrio do valor do aluguel contratado com a preservação da relação contratual.

Conclusão

A reflexão proposta neste artigo parte da premissa de que, enquanto modelo de negócio imobiliário, os shopping centers devem operar com eficiência, garantindo que todo o seu potencial econômico seja devidamente aproveitado.

A manutenção de contratos com aluguéis defasados compromete essa eficiência ao gerar perdas presentes e futuras, criando distorções mesmo entre lojistas em situações assemelhadas, o que deve ser corrigido por meio de ações coordenadas, primeiro negociais e, quando necessário, judiciais, sustentadas por dados objetivos e claros.

Negociações estruturadas, amparadas por métricas claras, simetria de informações e demonstração concreta da defasagem do aluguel tendem a produzir resultados mais céleres, menos custosos e preservam a relação com o lojista.

Nunca é demais lembrar, contudo, que a ação revisional não deve ser tratada como solução automática. Mas, quando utilizada com estratégia, torna-se ferramenta altamente eficiente para promover a boa gestão das receitas e dos valores dos alugueis contratados.

A opinião dos autores não reflete, necessariamente, a opinião da Abrasce.